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来源:京华时报 作者:赵鹏 孙雪梅 日期:2011-11-26


　　北京市普通住宅标准调整，大量因房价上涨而导致的“伪豪宅”将摘帽，享受优惠税收政策。昨天，市住建委、市地税局出台《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，新政自今年12月10日起执行。

　　普通住宅降低门槛

　　普通住宅认定标准主要涉及小区容积率、房屋建筑面积和区域平均交易价格，一旦交易房屋被认定为普通住宅，将可享受相应的税收优惠。

　　此次出台的新标准对交易价格做出调整，将过去按总价计算改为以每平米单价计算。根据通知，本市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：以2010年全市住房平均交易价格1.8万元/平米计算，分环线区域和方位进行系数调整。该系数首先将本市分为南北两大区域，再细分为四环内、四环至五环、五环至六环、六环外。

　　调整后，本市享受优惠政策普通住房的价格上限是：四环内北部地区为38880元／平米、南部地区为34560元／平米，四环至五环北部地区为32400元／平米、南部地区为28080元／平米，五至六环北部地区为25920元／平米、南部地区为21600元／平米，六环外地区为17280元／平米。

　　依照这一标准，本市普通住宅标准得以放宽。全市住房平均交易价格和区位调整系数将根据北京市住房市场变化等情况适时调整和公布。

　　税收优惠范围扩大

　　随着普通住宅标准放宽，更多住宅将享受优惠政策。根据规定，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。

　　新标准计算公式

　　每平米价格上限＝平均交易价（18000元／平米）×调整系数×1.2

　　北京市享受优惠政策普通住房的标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。

　　根据最新规定，北京市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：以去年全市住房平均交易价格为1.8万元／平方米计算，分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。

　　南北差异定标准吻合市场

　　观点

　　多名业内人士表示，此次出台的新标准更加细化，也较符合当前市场发展。

　　首先，按照环状区分南北部，更加细化，之前的非普通住宅标准仅按照环状区分。而北京房价南部和北部差价比较大，同样的五环，可能北五环房价比南五环高30%以上，新标准明显考虑得更加合理。

　　其次，提高了普通住宅标准，基本吻合市场当下发展。举例来说，以东五环外普通住宅项目远洋一方为例，成交均价1.8万元左右的90平米两居，成交总价为162万元。在之前需要归类为非普通住宅，契税按照3%缴纳，当缴纳4.86万元。而在12月10日以后，同类型价格的房源将归类为普通住宅，首套房的话最低只需要缴纳契税1.62万元。如果只为自住，将节省税费3.24万元。新政明显在打击投资投机的同时保护了自住。楼市调控组合拳的威力更大，可执行时间也更长。

　　新标准会解脱更多“伪豪宅”

　　目前国家正在调控房价，本市提高各区域普通住房标准上限，对房价有何影响？

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，房价受土地成本等因素影响更大，新政对于房价的影响还是有限的。本市整体房价受此政策的冲击应该不会有太大的波动。

　　刘桓同时认为，这次从整体看，普通住房标准还是放宽了，这使得一些此前不在普通住房范畴内的“伪豪宅”，今后也会变身成“普通住房”。也就是说，这些房屋需要缴纳的税费还是会减少一部分，对于本市消费者来说，还算是比较有利的一项新政。

　　中央财经大学财经研究院客座教授刘玉章认为，近年房价上涨后，此前的普宅标准明显滞后，很多刚需享受不了普宅优惠政策，此番修改将使其更符合北京市场的实际情况，也贯彻了国家关于房地产市场调控的有关规定。

　　“伪豪宅”减税负可超10万元

　　链家地产副总裁林倩认为，在目前的房价背景下，新普通住宅认定标准适用楼盘的范围更广，对非豪宅的购房者而言，大多数税费负担均有所减轻。有四类“伪豪宅”得到解放，房产交易税负减少额度超过10万元。

　　>>第一类

　　90-140平米普宅减负超10万

　　过去实行总价标准，但在高房价的背景下，六环路内的购房面积一旦超过90平米，基本都会被划入“非普通住宅”。而根据新标准，只要不超所在区域单价上限，改善性和部分“一步到位”的刚性购买需求可延伸到多数90平米-140平米的房屋，税负减少额度超过10万元。

　　>>第二类

　　五环至六环住宅税负减7万

　　五环路-六环路的大兴、房山等地多是刚需人群首次置业的集中区域，根据旧标准，这里的普宅标准是总价在100万元/套，而这一区域的实际购房平均总价超旧标准近50万元，多属“非普通住宅”。新标准足以将六环内多数“非普通住宅”重新定义，刚需首次置业税负减少7万余元，大大增加刚需的购房筹码。

　　>>第三类

　　部分中低端洋房按普宅缴税

　　部分区域如通州新城、亦庄等板块相对封闭，购房流动较弱，区域成交较多的中低端洋房价位稍高，旧标准下多被打入“非普通住宅”范畴。新标准上限空间较大，部分中低端洋房可按普宅缴税，减轻了类似的特殊购房者的税负。

　　>>第四类

　　北部住宅重新合理定位

　　根据新标准，六环路内各环线北部价格上限，均较南部高3600元/平米，极大降低了北部住宅因价格高于南部，旧标准下一概而论被“误判”的可能性，尤其是对于南北价差最大的四环内购房者来说，北部购房需求最高将会节省税费11余万元。

　　时限

　　12月10日执行新标准

　　购买新建商品住房的纳税人：以申报缴纳契税时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。

　　二手住房交易的纳税人：以办理存量房买卖合同（网上）签约时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。

　　提醒

　　觉交易价偏低可向政府反映

　　问：对于纳税人而言，大家很关心影响房屋价值的正当理由有哪些？

　　答：有关部门介绍说，依据房地产估价理论，正当理由是指客观的、实际影响存量房价值的因素，如房屋的环境因素、质量因素等。在新的存量房交易计税价格核定办法中，已经考虑楼层、房屋类型、建筑年代等明显影响房屋价值的因素。除此之外，如果纳税人认为其房产交易价格虽然明显偏低但有正当理由的，可以向主管税务机关提供相关情况，由主管税务机关研究提出处理意见。

　　禁开发商强制代收代缴契税

　　问：开发商可否强制代收代缴契税？

　　答：不可以。开发商强制代收代缴税费，甚至以此作为交房条件的，消费者可以向市、区地税部门和房屋管理部门进行投诉或举报，一经查实，严肃处理。

　　二手房计税价格可核定征收

　　问：存量房交易计税价格是如何确定的？

　　答：对于纳税人申报的存量房交易价格符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收各项税款；对于申报的存量房交易价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收各项税款。核定计税价格参照存量房交易价格评估值确定。

　　新旧普宅标准变动及相关税费调整一览表



　　关于二手房

　　二手房交易征税严格依据评估价

　　随着普通住宅标准的调整，最低计税价提高，也就是在购买二手房时，评估价提高。针对此前存在的阴阳合同问题，新政强调对存量房交易相关税收征收严格以评估价为税基、严厉打击阴阳合同等。

　　所谓阴阳合同，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中一份并非实际成交价格，相对较低，以逃避国家税收；对内的一份则是真实成交价。阴阳合同属违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。

　　据介绍，二手房交易价格评估值，将作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。对于二手房交易相关税收的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价格低于本市制定的存量房交易价格评估值且无正当理由的，将按存量房交易价格评估值核定计征各项税款。

　　评估值据最近七季度房屋交易确定

　　本市运用房地产批量估价技术方法，依据2010年-2011年三季度全市二手房交易样本，确定二手房交易价格评估值。

　　批量评估是指在给定时间对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。具体技术路线：一是选定基准住房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的评估值；三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的评估值；四是确定基准住房的修正系数，修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；五是将各区域及小区住房的评估值下浮一定比例，作为评估存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格评估值。例如，某区域存量房交易的批量评估的评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。

　　释疑

　　新政是否意味放开楼市调控

　　两项政策叠加调控收紧

　　一名业内人士表示，新标准的发布，肯定会被市场认为是利好，特别是对商品房市场来说，契税减少，可能会吸引不少人入市。也有部分人认为，是调控政策适度放松的表现。

　　不过北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，两项税费调整综合起来看，其实是继续收紧调控。北京之前调控政策主要落实在抑制非理性购房投资需求上，本次出台的提高普通住宅标准，更是落实了调控细节，减少自住需求的税费负担，楼市调控政策更加人性化。

　　张大伟表示，两项税费调整必须综合看待，如果简单地看其中一项可能会误读为收紧或者放宽调控，实际上两项政策叠加来看，收紧的意味更强，这两项政策既是税收政策，也是房地产调控政策，提高计税标准继续收紧投资购房，另外普通住宅的认定标准回归市场，也有可能会在后续出台的试点房产税或者物业税中起到比较重要的作用。保护自住，打击投机，对市场也存在一定的调控威慑作用。其中可能减少的期房契税因为属于交房才缴纳，对购房者的决策并不大。

　　市场反应

　　二手房购房者或集中过户

　　根据地税局此前发布的政策，第二套房以上依然不享受契税优惠，目前的契税优惠主要针对的是第一套房，第二套房以上购房者依然需要缴纳3%契税。也就是说，此次普通住宅标准的调整，仅针对首次购房者。对购买二手房者的影响，主要体现在最低计税价的调整上。

　　张大伟预计，由于最低计税价提高，也就是在购买二手房时，评估价提高，二手房购房者不能通过做低评估价避税了。在12月10日前，可能会有部分二手房购房者集中过户，但是因为市场的绝对低迷，预计总量不会太多。可能会在部分工作日超过500套，预计可能出现一波网签量上涨。但是相比去年出现一些政策末班车时动辄2000套已经不可同日而语。

　　此外，新政策可能会引导开发商增加开发中小户型自住需求房源，计税标准的改变，虽然影响购房者成本最多只有2%，但是对于目前市场情况来看，将影响开发商多设计销售中小套型的刚需房源，而目前市场销售情况良好的项目，也大部分是底价刚需房，北京楼市已经明显见到了调控效果。

　　购房者反应

　　喜：东北五环外追捧新标准

　　段小姐对新标准非常期待，她在东北五环外购买了一套房，单价2.5万元/平米，房屋面积80多平米，总价200多万元。按照旧标准，她购买的房是非普通住宅，需要缴纳6万多元契税。如果新标准实施之后交房，她将只需要缴纳房款的1%作为契税，即两万多元，能省下4万多元。

　　不过，如果段小姐在12月10日之前必须缴契税，仅几天的时间，可能就需要多缴4万元，这对部分购房者也不公平。按照缴纳时间，很多开发商按时交付的，可能反而会多缴税。

　　忧：三环小户型怕“被豪宅”

　　任女士看中了三环内一套小户型二手房，房屋面积40平米，单价4万元/平米，总价160万元。任女士是首次购房，容积率也在1.0以上。按照旧标准，她购买的房源算普通住宅。但按照新标准，这套房屋的单价超过3.888万元，如果任女士在12月10日后签约买下这套小户型，这套房将不再按照普通住宅征税，她需要缴纳的契税和现在相比，要从1.6万元增加到4.8万元，要多掏3.2万元。

　　一名业内人士表示，新标准出台后，热点区域或稀缺房源的区域，小户型将会“被豪宅”。

　　新政背景

　　标准不变房价涨出“伪豪宅”

　　11月上旬，大兴100余名在五环外购房的业主，因购买90平米以下但总价超过120万元的新房，需要按非普通住宅缴纳3%的契税，于是维权抗议，称“五环外蜗居被豪宅”。

　　按照此前标准，“被豪宅”的房源不在少数。有业内人士透露，根据统计，10月份北京成交的商品房中，有90%的期房是“非普”，80%的二手房也超过了普通住宅标准。

　　此前标准为，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；如该住房小于90平方米减按1%税率征收契税。但需同时满足“容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平米以下、实际成交价格低于同区域住房平均价格1.2倍以下”这三个条件。

　　根据北京市住建委2008年底出台的“关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知”，“三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套”是享有优惠政策的住房价格。这意味着，只要五环以外的房子超过120万，即不能享受税收优惠。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，由于此前三年未调，普通住宅标准的确存在认定过低、同市场实情不符的问题，房价上涨而标准不变，就会增加部分中低收入人群的置业压力。