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来源:东方早报 作者: 日期:2013-03-25


　　自‘新国五条’政策发布后，新政关于房屋转让按售房差价征收20%个税成为促使二手房成交过户出现高峰的导火索。各地各大房地产交易中心人头攒动，人们希望赶在地方细则出台前完成房屋的买卖交易，从而规避新政所带来的额外房屋交易税费。更是有购房者为赶搭‘末班车’购房避税而各出奇招。这些购房‘奇招’是否存在风险，早报记者连线房地产专业律师进行解答。

　　案例1

　　先过户后办贷款

　　由于担心地方细则的出台以过户日期为准，所以有购房者选择在贷款手续下来之前就开始走过户流程，以抓紧时间，避免地方细则出台后多交税款。

　　陈小姐是在新“国五条”新政细则出台后一天去中介看房子的，由于是刚需所以希望能在地方个税征收前赶上这趟“末班车”。很快她就看中了一套市中心两室户的房源，卖家也同样希望能够在个税政策操作细则出台前赶快完成交易，于是双方便在两天内签订了购房合同.

　　由于陈小姐购房还需要通过银行贷款，但申请贷款的审批流程通常要两至三周时间，所以卖家担心可能出现的政策风险，提出在贷款手续下来之前就开始走过户流程。然而过户时，如果是通过贷款购房的需要出示银行的贷款审批证明，只有一次性付款交易不需要这项证明的。也就是如果需要提前完成过户，就需要将合同变更为一次性付款的购房合同来操作。陈小姐疑虑操作是否可行。

　　律师解答：

　　关于购房抵押贷款，银行实施严格的审批程序，如核查购房者的资格、所购房屋的产权信息以及购房合同约定的首付款比例等。如果买卖双方将购房合同中的付款方式改为一次性付款的（即形式上看无需贷款），则恐怕将无法通过银行的审批。

　　如果购房合同中的付款方式还是约定为分期付款，且在签署购房合同的同时向银行申请了购房抵押贷款，但在贷款审批下来之前买卖双方即先行办理了过户登记手续，按照目前房产交易中心的操作，在此情况下交易中心将不再单独受理该房屋的购房贷款抵押登记申请。

　　如果买卖双方在过户登记并取得产证之后再向银行申请购房抵押贷款的，则不符合购房抵押贷款的要求，无法通过银行的审批。

　　因此，如果交易双方在取得银行贷款审批之前贸然过户，由于贷款难获批准，买方的付款履约能力得不到保障，对买卖双方都会产生很大的风险。

　　案例2

　　房产证去名

　　还有一些人选择以将房产证中的家庭成员去名的方式避税。

　　赵女士家有两处房产，近期正打算将其中一套换成大一些的房子给已经成年的儿子居住，然而产证上一家三口的名字都有，中介提醒赵女士，这样的情况未来房子在交易时很可能要征收20%的个税。建议其分别将两处房产的产证改为夫妻和儿子分别持有以避免即将出台的地方交易个税细则。家庭成员之间的“去名字”，将原来共有房屋变为一人独有，也就是成为家庭唯一住房，这样是否可以避税？而“去名字”的成本又是多少？

　　杨浦区房地产交易中心工作人员告诉记者，所谓“满五年”的日期是按照房产证上登记的发证日开始计算的。

　　其中夫妻更名、法定继承以及直系亲属间赠与是可以追溯的而不需要重新计算日期，买卖的话需要重新计算日期。但赠与等“去名”方式可能会产生契税、公证费等其他费用。

　　律师解答：

　　在法律层面，所谓“去名”是转让其房地产份额并办理房地产转移登记的法律程序，会因转让方式的不同而产生不同的税负。如果选择买卖方式，应当按照现行有关房屋转让交易的税收政策依法缴纳交易税费，包括个人所得税、营业税、契税等；如果采用赠与方式，根据相关规定，直系亲属之间的房产赠与，不征收个人所得税及营业税，仅需缴纳赠与部分的契税，但请注意因受赠取得的房产在再次转让时的税负相对较高。

　　值得注意的是，按照目前有关限购及房产税收的政策，在计算房产数量时，以“家庭”为单位，“家庭”成员是指夫妻双方及未成年子女。因此，在这个“家庭”定义范围内的主体，即使从某套房产的产证上去掉，该房产还是会被视为“家庭”房产，如果被“去名”的“家庭”成员名下有其他房产，就无法实现“家庭唯一住房”的目的。对于前文定义的“家庭”成员以外的其他人员（包括成年子女及其他直系亲属），在其从原住宅产证上“去名”之后，原住宅不计作其名下房产。

　　案例3

　　约定如果加税合同无效

　　中原地产研究咨询部经理宋会雍告诉记者，李先生刚刚看中一套二手房准备跟卖家签合同，按照原来的约定是李先生和卖家商量好按照房款的1%交个人所得税，由买家李先生支付，但因为新政的原因，李先生担心递件的时候一定要按照售房差额的20%征税，这样下来又要多付20万元的税款，李先生表示无法承受。中介公司便建议买卖双方在合同中注明，如果要按照20%来交税的话则此合同就无效。但李先生也不清楚这样的条款是否具有法律效力。

　　律师解答：

　　准确地理解李先生的意思，应该是在合同中约定，“如果按照差额的20%交税就不再履行合同”。这在法律上应被理解为当事人约定了合同终止的条件，一旦约定的条件成立，即按照差额的20%交税，则合同终止，并非合同无效。如果合同因此终止，根据合同法，当事人需要对合同进行结算和清理。这时就牵涉到返还财产、违约责任、损失赔偿等问题。因此，建议在约定合同终止条件的同时，在合同中针对终止后各方的违约责任如何承担、各方已产生的成本及费用如何分担（例如因谈判、签约及部分履行而产生的差旅费、住宿费，也可能存在中介机构费用）等问题作出明确约定，必要时向律师咨询专业意见，以免发生争议。

　　案例4

　　抵押房产假诉讼

　　关于避税，购房者可谓动足脑筋，甚至有购房者提出以诉讼抵押方式来避开个税。即买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，这样做是否存在风险？

　　律师解答：

　　这种做法的风险很大。首先，这种做法将买卖和借贷两种不同的法律关系人为地混在一起，其目的是为了规避限购。在当前的限购环境下，法院会对借贷关系的真实性作严格审查，一旦认定为“名为借贷，实为买卖”，法院很可能基于“以合法形式掩盖非法目的”的理由不认可合同效力。此外，新民事诉讼法实施后，当事人还可能会因此类恶意或虚假诉讼被追究法律责任。再则，退一步讲，即使借贷名义的诉求得到了法院支持，法院不会直接判令房产过户，而是要通过拍卖程序将房产拍卖，并以拍卖所得款项偿还借款，怀着购房本意的“贷款人”不能直接取得房屋产权。即使法院判决或调解支持直接过户，如果买方属于限购人群，房地产登记部门仍有可能因为限购而拒绝办理产权转移登记手续。此外，即使侥幸通过法院判决或调解的方式成功过户，仍然要按照税收政策缴纳所得税、营业税、契税等税负，而且，其间产生的诉讼费、拍卖费等也是一个不小的数目。

　　以一套75平方米、两室一厅、总价在250万元的内环内二手房为例，当初一次性付款购入价是150万元，装修费用约为10万元；另因位于内环内，总价低于330万元属普通住宅标准。

　　案例5

　　假离婚为“实现”唯一住宅

　　在限购令出台后，便出现过一波“假离婚”以规避限购措施实现买房需求，而此次政策提出关于交易时个税严格按照售房价差20%征收的相关要求后，再次引发人们以“假离婚”规避税费的想法。

　　王先生夫妇名下拥有两套住房，近期正准备出售其中的一套住房，希望改善现有居住条件。然而新政一出，售房价差20%的个人所得税吓退了王先生夫妇，使其原本的改善计划搁置。听朋友说，假离婚可以避税，即家庭原本拥有两套住房，离婚后就变成了唯一住宅，满5年后便可免征个人所得税。王先生半信半疑，不知道这样是否可以避开即将出台的按售房价差20%征税？

　　律师解答：

　　如果离婚，则这对男女不再属于一个家庭。登记在一方名下的住宅，在该方不拥有其他住宅的情况下，属于该方的唯一住宅。接下来的问题是，这套房子何时“满5年”？是从当初购房时起算，还是从离婚时起算，还是从房产权利人变更登记完成之日起算（如果房屋原先登记在双方名下，则需要将一方的名字从产证上去除以使房产权利人变更登记为仅为另一方的状态）？

　　根据现行规定，通常所称的“满五唯一”中的“满五”是指个人购房至转让房屋的时间达五年以上，其中个人购房（非公有住房）的日期以房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照“孰先”原则确定。因此，如果按照这个规定执行，在缴纳契税、离婚和更名（更名登记将重新颁发产权证，产证登记时间也将更新为更名时间）这三个时间节点中，应该将当初契税完税凭证注明的日期作为“满五”的起算时间。

　　但仍需要提醒购房者注意，在目前住房限购宏观调控加码势头愈演愈烈的大环境下，从严执法、政策趋严变化的可能性较大，在离婚后等待“满五”的过程中，如果政策发生变化导致“满五”的起算点按照“孰后”原则，那么“满五”的等待期会因此延长。