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2017-04-24

本文转自： 北京国税


业务案例

我公司是房地产开发企业，公司在经营的过程中，经常会发生不动产出租业务，一方面是公司将待开发的土地对外进行出租，另一方面是公司将自持的商铺对外出租。在不动产出租的过程中，时常会有免租期的约定，那么对于免租期，纳税应如何确认呢？



1、2017年1月，我公司将一块闲置待开发的土地，出租给嘉城物流公司停车转货使用，面积30亩，年租金40万元，租期两年。



由于嘉城物流公司需要对所租土地进行场地整备，无法正常使用。因此，协议约定，2017年一季度免交租金，从二季度开始正常交租。



那么，公司对外出租土地， 免租期间，各项税收如何缴纳？



2、2017年2月，我公司将一楼盘自持物业【自持物业为临街门面，该自持物业原值150万元(含土地)】，对外出租，面积200平方米，年租金20万元，租期五年。



由于租户需要对所租门面进行装修。因此，协议约定，2017年2-3月份，免交两个月的租金，从4月份开始正常交租。



那么，公司对外出租房屋， 免租期间，各项税收如何缴纳？



纳税分析



一、增值税



1、根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税(2016)36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》相关规定。



按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务，提供不动产租赁服务适用增值税税率为11%、征收率为5%。



2、根据财政部 国家税务总局《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。



3、根据国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2016年第86号》第七条规定：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。



针对以上案例，结合相关政策，我们得知，对于出租土地或房屋等不动产，如果协议中约定有免租期的，免租期间无需视同销售，也就是说免租期间无需视同销售缴纳增值税。



二、房产税



根据财政部 国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。



因此，案例中房地产公司出租房屋，免租期间的房产税按房产原值减除一定比例(10%-30%)后的余额，按1.2%缴纳房产税。



三、土地使用税



根据《城镇土地使用税暂行条例》

第六条规定：下列土地免缴土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。



第七条规定：除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。



根据以上相关规定，案例中房地产公司闲置的土地不属于上述规定的城镇土地使用税减免的范畴，因此，闲置的土地同样需要缴纳城镇土地使用税，跟是否免租，没有直接关系。



四、印花税



根据《印花税暂行条例》（国务院令第11号）印花税税目表的列举及相关规定。



1、印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。



印花税目税率表中对财产租赁合同征税范围的规定是：包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等，列举中没有土地。



因此，房地产公司土地租赁合同无需缴纳印花税。



2、根据印花税相关规定，房屋租赁合同，按租赁金额的千分之一贴花，那么，免租期间没有租赁金额，所以无需贴花。



五、企业所得税



根据《企业所得税法实施条例》

第十九条规定：企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

根据以上案例，结合相关政策规定，免租期间不属于承租人应付租金的日期。

因此，房地产公司出租的土地、房屋免租期间，在企业所得税中无需确认租金收入。