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  www.ctaxnews.com.cn2005.08.08 蔺红  
　　利息上升，税收增加，七部委推出房地产新政后，房地产市场的投资置业环境发生了巨大变化。那么，普通投资置业者应该如何在新政之下进行投资置业呢？美丽家园房产经纪公司总经理助理宫萍认为，在当前日益加强的宏观政策调控之下，房产投资置业者除了需要遵循整体的市场环境变动之外，还需要在实际操作过程中把握政策变动引起的投资环境细节的改变，比如还款方式的选择、投资期限的确定以及普通住宅标准的重新定义。只有了解了投资细节，才能让您的房产投资置业更加完善。
　　等额本金还款优势更加明显宫萍表示，目前，无论是投资还是自住，80%以上的人群都是借助银行的住房贷款来购买房产的。而在还款方式上，尽管银行提供了5种甚至更多，但人们经常采用的是等额本息还款与等额本金还款两种方式。在这两种还款方式中，绝大部分人采用了等额本息的还款方式，很少有人选择等额本金的还款方式。殊不知，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。特别是在当前利率发生明显变动的情况下，等额本金还款法的支付利息总额更要明显少于等额本息还款法。
　　比如王先生要在北京市海淀区购买一套价值70万元的房产，贷款50万元。在相同的贷款年限下，等额本息还款因利率上调引起的利息增加额要明显大于等额本金还款因利率上调引起的利息增加额。同样是10年期，利率由5.31%调整为5.51%后，等额本息还款方式下利息增加了5932元，而等额本金方式下增加额为5042元，两者相差890元；25年期的两者差额则达5297元。宫萍说，随着年限的延长和利率的上涨，两者差额将会更加凸显。由此可见，在投资置业选择还款方式时，在利率不稳定的情况下，等额本金还款方式的优势明显。
　　置业期限最好5年以上在七部委出台的新政当中，对房产流通环节开征相关税费无疑是对市场影响最大的举措。政策规定，2年以内转让房产需要全额征收5.5%的营业税（包括城建税和教育费附加），2年以上的非普通住房需要按照差额征收5.5%的营业税；对于5年以内的要按照差额征收20%的个人所得税。
　　税费的征收将会大大缩减房产投资的收益。宫萍认为，投资置业者必须改变原有的投资模式，由短期投资变为5年以上的中长期投资。
　　她举例说明，张先生购买了一套80平方米的两居普通住房，总价为45万元，如果按照市场价出租，租金为2000元/月。如果张先生2年内将该套房产以50万元的价格出售，则需要缴纳营业税及附加27500元、个人所得税10000元，其最终的年收益率为6.23%。如果张先生持有房产5年以上仍然按照50万元出售，则不用缴纳营业税及个人所得税，其房产的年投资收益率为7.11%，相比2年以内出售房产每年要高出0.88%。
　　标准重新定义引发税收差异宫萍告诉记者，在此次新政出台之前，对于普通住宅与非普通住宅的划定标准是按照价格来划分，即无论房产建筑面积多大，房价每平方米在9432元以上的为非普通住宅，房价在9432元以下的为普通住宅。但是新政出台后，有关部门对普通住房的标准进行了重新定义，只有同时满足小区建筑容积率为1.0以上、房屋建筑面积140平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的房产，才被定义为普通住房。这样一来，房屋建筑面积150平方米的即为非普通住房。
　　宫萍说，对普通住房划定标准的重新界定，不仅在购房时会产生明显的税费缴纳差异，而且会影响到以后房产出售环节的税费。假设李先生购买一套150平方米的房产，总价100万元；孙女士在同区域购买两套75平方米的房产，每套房产总价为50万元，两套总额也为100万元。李先生和孙女士同时在若干年后将自己的房产都以110万元的价格出售，则其缴纳税费的差异随着持有房产年限的不同产生了明显差异———持有房产2年内，李先生比孙女士多支出12000元；持有房产在2年以上5年以下，李先生比孙女士多支出17500元；持有房产在5年以上，李先生则比孙女士多支出28900元。