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来源：中国税务报 作者：许尤磊

时间：2025-03-05

摘要：加强对土地增值税的风险分析，建立一体化风险防控体系，全面识别土地增值税涉税风险点，对识别出的风险进行评估，分析风险发生的可能性和影响程度，确定风险等级，强化各部门间沟通协作，提高风险防控效果。

　　土地增值税能起到合理调节土地增值收益分配、保障房地产行业平稳发展、调控市场经济的作用，同时，由于房地产项目开发周期长、会计核算复杂等原因，土地增值税清算一直是税务工作的难点之一。国家税务总局格尔木市税务局成立土地增值税清算审核专班工作组，对格尔木市房地产行业土地增值税开展清算审核工作，发现问题并提出解决措施，取得了良好成效。

　　对房地产项目实现数字化管理

　　自2024年青海省上线由国家税务总局开发的土地增值税管理模块后，格尔木市税务局对房地产项目实现数字化管理，对项目备案、规划设计、施工、预售、销售、竣工验收、工程结算、尾盘销售等情况实时跟踪监控，实现可视化管理，以往对房地产项目的一些涉税监管盲区逐渐实现全方位管理。

　　格尔木市税务局2024年度通过从发改、住建部门调取房地产开发信息，并通过土地增值税管理模块补录房地产项目61个。按照主管税务所划分辖区管理，对房地产项目建立土地增值税项目管理台账，按月报送土地增值税日常管理台账，形成房地产项目日常管理、按月报送、按年评估的良好态势。

　　在上级税务部门的统筹部署和业务指导下，格尔木市税务局土地增值税清算审核工作有序推进，清算审核专班按照相关法律法规和规范性文件相关要求，对房地产开发企业提交的土地增值税清算资料进行全面、客观、公正的清算审核，并按期完成了2024年度计划内的土地增值税项目清算。

　　清算审核过程中发现的问题

　　由于房地产项目的复杂性和多样性，清算审核过程中发现存在一些共性问题，主要包括老旧项目难以界定、房地产开发企业管理不规范等。

　　多年来，房地产相关企业存在个人挂靠建筑安装工程公司进行开发等问题，建筑安装款项分别支付给个人和被挂靠单位，建安成本由个人代开发票和被挂靠单位开具两部分组成，这种管理模式无法满足建安成本确认条件，导致在项目开发中实际发生的成本难以确认。例如，在格尔木市某小区项目中，前期工程由夏某个人组织施工，同时挂靠青海某安装有限公司备案。夏某代开发票800万元，剩余部分由青海某安装有限公司开具，最终格尔木某房地产开发有限公司分别支付工程款给夏某和青海某安装有限公司，工程决算、结算书由青海某安装有限公司出具。此种情况不符合《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第二十五条第一款规定，即“发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符”，需要纳税人举证，该笔发生在项目中的建筑安装成本才能予以扣除。

　　总的来说，房地产开发企业清算难度大的原因，一方面是房地产项目一般开发周期长，有的项目开发周期超过10年，且有的项目会计核算不完善，会计资料留存不规范。另一方面，部分税务干部对房地产行业了解程度不够，跟踪管理难度大。此外，房地产企业取得开发成本时间长，房地产企业土地置换、房屋置换业务处理复杂，开发成本确认难度大等因素，也是导致房地产开发企业清算难度大的重要原因。

　　做好清算审核工作的着力点

　　笔者认为，进一步做好土地增值税清算审核工作，应按照《土地增值税清算管理规程》及相关要求，严格审核房地产开发项目收入和扣除项目。同时，做好人才培养、部门合作和风险监督工作，不断提升清算审核水平。

　　加强人才培养力度。如通过上级部门的统一安排部署等，让基层税务局土地增值税清算审核工作人员“走出去”，前往房地产行业起步早、较发达的地区学习清算审核的先进经验，或者将发达地区清算审核的税务专家以“请进来”的方式，指导开展清算审核工作，培养本地清算审核人才，以提高清算审核团队的清算质量。

　　加大部门联动强度。建议由地方财政部门牵头，通过联合发文等方式明确规定住建、发改等部门，根据清算审核的需要，向税务部门提供涉税信息资料的具体时间、内容、方式，做到信息共享、资源共用，以便税务部门掌握分地域的收入、成本、费用等动态信息数据，以堵塞管理漏洞。

　　提升风险监督精度。加强对土地增值税的风险分析，建立一体化风险防控体系，全面识别土地增值税涉税风险点，对识别出的风险进行评估，分析风险发生的可能性和影响程度，确定风险等级，强化各部门间沟通协作，提高风险防控效果。

　　来源：中国税务报    2025年03月05日    版次：07    作者：许尤磊

　　(作者系国家税务总局格尔木市税务局党委书记、局长)