ywb

  
　　财政部、国家税务总局近日下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁税收政策的通知》（财税〔2008〕24号，以下简称“《通知》”），分别对建设廉租房、经济适用房，购买及出租经济适用房以及出租房屋租赁税规定了不同程度的减免政策。
　　有关专家普遍认为，廉租房、经济适用房减税政策，无疑是国家对于城市低收入群体的一种扶持，是国家关注民生在财税领域的具体体现，对缓解低收入家庭的住房难题将起到积极的推动作用。
　　减税政策惠及房屋供求双方
　　面对数量众多的城市低收入群体和过热的房地产市场，此次关于廉租房和经济适用房的税收优惠政策可谓“全面系统，优惠密集”，房屋供求两方都能从政策中获得好处，而且其中很多优惠条款都是第一次提出来。
　　对房屋建设和租售方来说，《通知》明确，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，国家免征城镇土地使用税；开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供相关材料，也可按比例获得免缴城镇土地使用税的优惠。
　　北京金华融税务师事务所总经理王培认为，虽然目前各地执行着不同的土地使用税标准，但“寸土寸金”是大家公认的一个现实。特别是在去年我国土地使用税税额提高两倍及国家加强对土地增值税清算的情况下，符合优惠条件的相关企事业单位和社会团体将更加受益。
　　《通知》还明确，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
　　中央财经大学税务学院副院长杨志清教授告诉记者，税率从30%到60%不等的土地增值税对纳税人而言是一笔不小的数目。特别是在增值额不断扩大的情况下，土地增值税就成为房屋经营者最主要的负担。杨志清教授说，土地的增值额是其市场价和评估价的差额，因作为主要扣除项目的土地价格居高不下，目前来说这个增值额超过扣除项目金额20%的并不多。而按照“减税新政”的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，可免征土地增值税，这对拥有众多旧房的企事业单位和社会团体来说是个很大的诱惑。杨志清教授说：“本来累进税率就高，再加上火爆的市场造成增值额不断增大，由此产生的土地增值税绝对不是个小数目”。
　　对房屋购买和承租方来说，《通知》明确指出，取得的廉租房住房货币补贴，免征个人所得税；对个人承租住房签订的租赁合同，免征印花税。这意味着，购房者原来要交的20%的个人所得税和0.05%的印花税今后都免了。
　　以单价4000元/平方米测算，如果买一套60平方米、总价24万元的经济适用房，每人每月获得货币补贴300元，那么一个三口之家就可以免缴120元印花税，180元个人所得税。有关专家表示，和房价比起来，尽管个人所得税和印花税没有多少钱，但是对低收入家庭来说，能少缴就少缴点，省下的钱可以用于其他支出。
　　不仅如此，《通知》还明确，个人购买经济适用住房在法定税率基础上减半缴纳契税。有关专家表示，这项优惠对低收入家庭的影响最直接最大。他给记者算了笔账：按照税法规定，契税的税率为3％～5％，如果按照8000元/平方米的住房均价计算，买100平方米的房子至少需要缴纳契税2.4万元。根据新政策，经济适用房购买人只需要缴纳1.2万元的契税即可，“这1.2万元对低收入家庭来说也是一笔不小的数目啊”。
　　另外，《通知》对房屋租赁市场也首次给予了很多税收优惠，最打眼的当数个税减半征收。有关专家表示，减半征收房屋租赁收入个税透露出一个政策信号，那就是国家鼓励居民和企业出租闲置房屋。专家相信，只要房屋租赁市场能有可观的投资回报，在需求大量存在条件下，必然能吸引居民储蓄或社会闲散资金投资于房屋租赁经营，这对规范和激活二手房市场将产生积极的作用。
　　扩大房源成为新政策调控的着力点
　　近年来，国家有关部门为了有效调控房价，积极采取措施，出台了一系列财政、税收、金融等经济政策和配套的行政措施，并取得了一定的成效。总体来看，这些税收政策大都集中在交易环节，对打击炒房行为起到了一定作用。中央财经大学税务学院副院长杨志清教授认为，此次针对廉租房、经济适用房的减税政策表明，国家已经把调控房地产市场的着力点由交易环节转移到了供应环节。
　　国家税务总局在2006年出台的两项调控房地产市场的税收政策在当时引起了不小的反响。其中《关于加强住房营业税有关问题的通知》（国税发〔2006〕74号）规定，从2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。如果将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
　　而《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）则规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。
　　杨志清表示，不论是征收个人所得税还是营业税，上述两个政策的主要目的很明确，就是为了打击“炒房”行为，使“炒房”者的交易成本增加，从而抑止部分需求，缓解悬殊的供求关系。但是，这两项政策也在无形中给二手房交易市场带来了很大的压力：一些售房人为了规避税款，把房子囤积起来，由此进一步加剧了房源的紧张；一些确有交易需求的人则把各项税金都转嫁给买房者，最终增加了买房者的负担。这对低收入家庭而言无异于“雪上加霜”。
　　链家地产副总经理金育松向记者表示，纵观此前出台的关于房地产市场的各项税收政策，着力点都在控制需求上，而此次政策调整则把着力点放在了扩大供给上，一方面要使现有的有限房源尽可能地进入市场，另一方面还要鼓励开发商和企事业单位、社会团体以及其他组织开辟新的房源，尤其是廉租房、经济适用房房源，以满足城市低收入家庭的住房需要。
　　业内人士表示，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税的规定就属于典型的刺激供给的政策。该人士说，对于一些企事业单位和房地产开发商而言，开发商品住房利润空间固然很大，但是却要承担资本投入大、回收速度慢等风险。如果开发经济适用房或者廉租房，在刚性需求下不仅能减轻上述风险，还能获得税收优惠，也更加容易获得土地开发权。他说，在政府财力有限的情况下，有这些企业的参与，解决低收入家庭住房难问题的进程将大大加快。
　　杨志清教授表示，影响开发商决策的因素很多，很多开发商考虑项目，除了自身的业务优势、地段选择、公司自身战略等，税费因素也是一个重要方面。因此，这次税收调整可能会吸引一部分开发商对开发廉租房、经济适用房的兴趣，一定程度上带动廉租房、经济适用房的建设。同时，由于相关费用的减少，开发商有可能调低房价，这本身对廉租房、经济适用房的购买者能带来直接的好处。
　　链家地产副总经理金育松告诉记者，闲置房不仅不能给其拥有者带来任何经济收益，更重要的是造成资源配置的低效率。他说：“我相信政策的出台是一个良好的开始，更多的廉租房和经济适用房房源将在政策的引导下逐步进入交易市场，以满足广大低收入家庭的需要。”  
www.ctaxnews.com.cn 2008.03.31   葛馨升，张剀