ywb

来源:中国税网 作者: 日期:2011-03-04


　　问：我公司用500万元购买了一商贸企业未完工程的剩余开发权（该企业有一烂尾楼，裙楼已修好，塔楼未建，我公司取得塔楼的开发权）。后该项目重新立项，我公司的预售许可证是有塔楼部分的面积。在清算时，我公司的营业税、土地增值税、企业所得税应该如何计算？

　　答：根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条规定，关于适用税目问题

　　（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

　　1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

　　2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

　　在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。

　　（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　依据上述规定，企业购买在建项目（已开发主体底部裙楼），重新立项开发销售。塔楼建成后出售，按照“销售不动产”计算缴纳营业税和企业所得税，支付的500万元在建项目应取得“销售不动产”发票，可以作为土地增值税扣除项目的房地产开发成本扣除。