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来源:中国税网 作者: 日期:2011-03-17


　　问：某家物业公司，有如下两个问题涉及收入确认：

　　1、接管的项目中，如有100个业主，但在每年的年底总有10%的业主不交物业管理费，请问在确认收入时，是否要确认这部分未交的物业费？在会计和税法上是怎样规定的？在这一问题上怎样理解权责发生制？

　　2、收取物业费时，是预收方式，如今年已收了明年第一季度的物业费，请问在确认收入时，是否只确认今年发生服务部分的收入？在会计和税法上是怎样规定的？在这一问题上怎样理解权责发生制？

　　答：一、营业税

　　《营业税暂行条例》第十二条第一款，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

　　《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

　　条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

　　根据上述规定：

　　1、物业公司提供的应税行为已经完成，确认收入的时间可能会有两个：一是与业主的物业服务书面合同确定的付款日期的当天，二是应税行为完成的当天。与业主是否能按时交物业费无关。

　　2、营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。今年预收明年的物业费，尚未提供应税劳务，不需要确认这部分预收收入。

　　二、企业所得税

　　《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第（四）款规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：

　　8.劳务费。长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

　　根据上述规定，我们认为，物业服务均应在相关劳务活动发生时确认收入计算缴纳企业所得税。

　　三、会计处理

　　《企业会计准则——基本准则》第九条企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。

　　《企业会计准则第14号——收入》应用指南第五条规定，提供劳务收入确认条件的具体应用……（八）长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

　　根据上述规定，会计上应遵循权责发生制原则，在每个会计期末，对提供的物业服务确认收入，并结转相关成本。