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来源:-中国税网 作者:中国税网 日期:2011-10-29


　　问：我公司是一家房地产企业，近日购买一栋旧楼（包括商业、住宅，并取得相应的不动产发票），购买价2000万元。装修后（装修工程成本800万元），我公司按商业和住宅分别出售。请问：

　　1、缴纳销售不动产营业税时，我公司是否可按财税[2003]16号文件的相关规定差额缴纳营业税？

　　2、缴纳销售不动产土地增值税计算扣除项时，是否可就2800万元（2000+800）加计扣除560万元（2800×20%）？

　　答：1、营业税：

　　《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　因此，房地产企业将购置的不动产销售，可以适用上述规定差额计征营业税。

　　2、土地增值税：

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　关于房地产开发企业销售旧房加计20%扣除问题。参考《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发[2010]176号）规定，房地产开发企业销售旧房，包括以下几种形式：

　　（一）销售自有自用房屋；

　　（二）销售购入的商品房；

　　（三）销售购入的已竣工结算或已转入开发产品但尚未办理商品房预售手续的成品房；

　　前述第（一）、（二）、（三）项情形均不适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（六）款关于加计20%扣除的规定，在计征土地增值税时不允许加计20%扣除。

　　对于购入在建项目再开发后进行销售的情形，应视同房地产企业的房地产开发行为，可适用加计20%扣除的规定。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本计算的金额之和，加计20％的扣除。

　　依据上述规定，房地产开发企业销售旧房在计征土地增值税时不允许加计20%扣除。