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来源:中国税网 日期: 2012-08-08

问：我公司以前年度将500万元借给一个从事房地产开发的个人，现在该个人无货币资金偿还我公司的借款。经双方协商，同意该个人用房产偿还，协议作价金额300万元。请问：

　　1、对于这种债务重组事项，双方涉及哪些税收政策？

　　2、对于这部分债务重组损失，我公司是否可以税前扣除？若可以扣除，应具备哪些条件？

　　答：1、个人以房产抵债涉及：营业税及附加  土地增值税、印花税、个人所得税

　　《 国 家 税 务 总 局 关 于 以 房 屋 抵 顶 债 务 应 征 收 营 业 税 问 题 的 批 复 》（ 国 税 函 [ 1 9 9 8 ] 7 7 1 号 ）规定，单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。

　　根据上述规定，个人以房产抵债，属于取得其他经济利益，为有偿转让房产，应缴纳营业税。

　　《 财 政 部 、 国 家 税 务 总 局 关 于 调 整 个 人 住 房 转 让 营 业 税 政 策 的 通 知 》（ 财 税 [ 2 0 1 1 ] 1 2 号 ）第一条规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　《 财 政 部 、 国 家 税 务 总 局 关 于 营 业 税 若 干 政 策 问 题 的 通 知 》（ 财 税 [ 2 0 0 3 ] 1 6 号 ）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　根据上述规定，个人以房抵债，符合上述规定的，可差额缴纳营业税。将购买超过5年（含5年）的普通住房抵债的，免征营业税。

　　相应地，个人还需缴纳城建税、教育费附加、地方教育附加等附加税费。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

　　因此，个人以房抵债，属于转让房产取得了经济利益。个人以房抵债应按规定缴纳土地增值税。

　　《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（ 国 税 发 [ 1 9 9 1 ] 1 5 5 号 ）规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

　　根据上述规定，个人以房抵债，与你公司签订的抵债协议涉及不动产所有权转移，该协议双方应按“产权转移书据”贴花，税率万分之五。

　　《个人所得税法》第二条规定，下列各项个人所得，应纳个人所得税：

　　一、工资、薪金所得；

　　二、个体工商户的生产、经营所得；

　　三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得；

　　四、劳务报酬所得；

　　五、稿酬所得；

　　六、特许权使用费所得；

　　七、利息、股息、红利所得；

　　八、财产租赁所得；

　　九、财产转让所得；

　　十、偶然所得；

　　十一、经国务院财政部门确定征税的其他所得。

　　根据上述规定，个人债务重组取得的所得不属于应缴纳个人所得税的所得。根据问题所述，若房产价值公允，其重组所得200万元，不需缴纳个人所得税。

　　《个人所得税法实施条例》规定，财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

　　因此，个人以房抵债，其得的房产转让所得应按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%.

　　2、你公司接收抵债资产涉及、印花税、契税

　　你公司与个人签订的抵债协议，应按“产权转移书据”贴花，税率万分之五。房产过户后取得的房产证、土地使用证应按“权利、许可证照”贴花，每件五元。

　　《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

　　因此，你公司为房产产权承受方，应缴纳契税。

　　3、《 财 政 部 、 国 家 税 务 总 局 关 于 企 业 资 产 损 失 税 前 扣 除 政 策 的 通 知 》（ 财 税 [ 2 0 0 9 ] 5 7 号 ）第四条规定，企业除贷款类债权外的应收、预付账款符合下列条件之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的应收、预付款项，可以作为坏账损失在计算应纳税所得额时扣除：

　　（四）与债务人达成债务重组协议或法院批准破产重整计划后，无法追偿的；

　　根据上述规定，你公司与个人达成债务重组协议，形成的损失200万元（注：房产价公允）可作为坏账损失在税前扣除。

　　《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（ 国 家 税 务 总 局 公 告 2 0 1 1 年 第 2 5 号 ）第三条规定，准予在企业所得税税前扣除的资产损失，是指企业在实际处置、转让上述资产过程中发生的合理损失（以下简称实际资产损失），以及企业虽未实际处置、转让上述资产，但符合《通知》和本办法规定条件计算确认的损失（以下简称法定资产损失）。

　　第四条规定，企业实际资产损失，应当在其实际发生且会计上已作损失处理的年度申报扣除；法定资产损失，应当在企业向主管税务机关提供证据资料证明该项资产已符合法定资产损失确认条件，且会计上已作损失处理的年度申报扣除。

　　根据上述规定，你公司发生的债务重组损失属于实际资产损失，应在其实际发生且会计上已作损失处理的年度申报扣除。

　　 国 家 税 务 总 局 公 告 2 0 1 1 年 第 2 5 号 第二十二条规定，企业应收及预付款项坏账损失应依据以下相关证据材料确认：

　　（一）相关事项合同、协议或说明；

　　（六）属于债务重组的，应有债务重组协议及其债务人重组收益纳税情况说明；

　　依据 国 家 税 务 总 局 公 告 2 0 1 1 年 第 2 5 号 第九条规定，债务重组损失属于专项申报方式申报扣除的损失。你公司应提交合同、债务重组协议及其债务人重组收益纳税情况说明等资料向税务机关申报。