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来源：中国房地产报 作者：周翔宇

发布时间：2016-03-17


以“企业租来的房产、投资形成的不动产可以抵扣”、“投资部分可以抵税”等词汇更直接地向外界释放顶层设计中对于企业进行不动产投资的支持。

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2016-3-17 11:11

2011年起开始试点的“营改增”正将其利好的信号释放在产业地产领域之中。

今年两会期间，国务院总理李克强在3月5日的2016年政府工作报告中明确：5月1日起，营改增将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

财政部部长楼继伟在3月7日答记者问时，以“企业租来的房产、投资形成的不动产可以抵扣”、“投资部分可以抵税”等词汇更直接地向外界释放顶层设计中对于企业进行不动产投资的支持。

以往存量不动产投资并不纳入抵扣，而此次在两会中提到的新增所谓“不动产所含增值税纳入抵扣范围”是指：企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。

政策细则进一步显示，由于不动产抵扣对象是新增投资的不动产，而住宅属于非经营性物业，不能用来作为生产资料抵扣，能抵扣的应该包括工厂、仓储、写字楼等，因此有业内分析指出，不动产纳入增值税抵扣，使得产业园区物业交易成本降低，将促使产业地产投资出现新一波热潮。

并不是所有人都持有这一观点，“增值税抵扣部分按照现行标准占到购置房款的10%左右，并不能起到决定一个企业进行园区物业投资的作用。”北京亦庄经济技术开发区的一家园区企业负责人告诉中国房地产报记者。

而另一家企业负责人则向中国房地产报记者透露：“不会因为‘营改增’去买房，主要还是考虑因为生产规模或者总部办公的需要再进行投资决策。”

营改增利好园区开发商？

在3月7日的答记者会上，财政部部长楼继伟指出，把不动产纳入增值税的抵扣链条，非常有利于企业投资，“目前的情况下，我们是要鼓励投资，特别是鼓励高质量的投资”。

“这对于产业园区开发企业的经营来说无疑是利好，因为营业税是刚性的，若改成增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收或能减轻企业的负担。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。

官方数据显示，截至2015年6月底，全国纳入“营改增”试点的纳税人共计509万户，已累计减税4848亿元，不过建筑业、房地产行业在此期间始终未被纳入营改增范围内。

随着改革的推进，产业链减税效果持续体现。但之所以在2015年留了建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业四个“尾巴”，也是基于现实难度。财政部税政司就曾表示，剩下四个行业户数众多、业务形态丰富、利益调整复杂，尤其是房地产业和金融业的增值税制度设计是国际难题。

财税专家李文海解释说，我国房地产业普遍适用5%的营业税税率，建筑业适用3%的营业税税率。基于经济发展与行业现状，而“营改增”对房地产业、建筑业的增值税税率拟定为11%。

但这两个行业普遍面临抵扣难题，“比如不动产经营者发生的购入土地、拆迁安置的成本，以及向政府缴纳的配套设施费用等，在支付时取得的是政府收费或银行转账凭据，不符合当前增值税扣税凭证的管理规定。”李文海说。

不过总的来说地税的营业税是按销售总额征收的，而且开发商原先购进的材料款等所开的增值税发票是可以抵扣的。所以，营改增后房地产企业的税负可能会减轻。

这是从房地产属性对产业地产开发运营商的利好，而从产业方面来看，营改增对于拥有产业运营业务的产业地产企业来说则拥有更特殊的意义。

以苏州工业园为例，作为国内首批试点增值税园区之一，截至2015年12月底，苏州工业园区内纳税人累计缴纳增值税25.84亿元，共计享受减税41.44亿元。

可以直观看到的是，“营改增”促进了园区服务业发展。从2012年试点以来，园区营改增试点企业持续增长，营改增户数从5621户上升到2015年10月的22890户，年均增长18%。

不过目前这种更多只局限在服务性行业上，即使是试点营改增较早的苏州工业园区，目前受益于营改增的企业中，现代服务业企业占95%以上。

园区投资值得观望

新政对企业购房来说是不是利好，还得仔细分析。

如果按财政部拟准备的方案暂按11%的标准税率来计算，购买1000万元的房子，理论上能抵扣（1000万元÷1.11×11%（税率））99万元的增值税。

这部分是增值税抵扣，相对于企业购置物业的成本，很难成为促进企业购买园区物业的主要动力。

同样以一套1000万元的物业为例。商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80％作为应税房产原值，一年持有者所要缴纳的房产税就要8万元左右。

另外，购买这种园区物业再对外出租也并不是一个如想象中一般只赚不赔的生意。除了按照租赁收入5%征收营业税，城建税、教育费附加、印花税、房产税以及土地使用税总和约18%的税收依旧让这种依靠稳定而中档收益的租金收益模式在企业选择置业前更为谨慎。

事情至此还没有完，如果企业想卖掉房产的话，所产生的税费也比个人房产交易要大得多。公司转让房产需缴纳的税费包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税等。

以杭州市为例，目前杭州物业出售要征收差额5%的营业税及其他附加税（5.6%）；自行去地税申报的土地增值税（全额的0.5%）及企业所得税（25%）。所以企业要比个人交易税费要高得多，并且，一旦房产列为公司固定资产，就需要每年列入财务报表计算折旧。一旦公司财务状况出现问题，房产有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。

所以，“营改增”后，企业购买房屋可以用取得的增值税发票进行抵扣这一政策，确实是一条利好，但对刺激企业购买房产的作用是有限的，中国房地产报记者在咨询一家企业的财务总监时他就明确说：“我们不可能因为‘营改增’而去买房，除非是企业规模扩大或用于总部办公等”。