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2017-04-10       来源：中国税务报-中国税网      

企业出租房产，除了常见的按月（年）收取租金外，还存在免租期和一次性收取跨年租金的情况。
　　
　　营改增后，对于一次性收取跨年租金的，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第二款规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。出租方在一次性收取跨年租金的当期缴纳增值税。
　　
　　对于免租期，根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。
　　
　　但在企业所得税方面，不同的租金收取方式，会计和税务处理都不相同，应当关注。
　　
免租期的处理
　　
　　（一）会计处理
　　
　　按照《企业会计准则》规定，在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租赁收入。
　　
　　例1：甲公司（一般纳税人）出租一栋房屋给乙公司，租赁期为2016年9月1日~2019年12月31日，月租金10万元，2016年9月1日~12月31日为免租期，2016年9月1日、2018年1月1日、2019年1月1日分别收取租金120万元。甲公司会计处理如下：（单位：万元，下同）
　　
　　1. 2016年
　　
　　在免租期内也应确认租金收入，2016年确认租金收入=120÷1.11×3÷40×4=32.43（万元），缴纳增值税=120÷1.11×11%=11.89（万元）。
　　
　　（1）9月1日
　　
　　借：银行存款 120
         贷：预收账款 108.11
         应交税费——应交增值税（销项税额） 11.89
　　
　　（2）12月31日
　　
　　借：预收账款 32.43
         贷：其他业务收入 32.43
　　
　　2. 2017年
　　
　　2017年确认租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30（万元）。
　　
　　借：预收账款 97.30
         贷：其他业务收入 97.30
　　
　　3. 2018年~2019年
　　
　　2018年~2019年，分别确认租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30（万元），缴纳增值税=120÷1.11×11%=11.89（万元）。
　　
　　（1）1月1日
　　
　　借：银行存款 120
         贷：预收账款 108.11
         应交税费——应交增值税（销项税额） 11.89
　　
　　（2）12月31日
　　
　　借：预收账款 97.30
         贷：其他业务收入 97.30
　　
　　（二）税务处理
　　
　　1. 2016年
　　
　　《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此，产生税会差异。
　　
　　2016年在税收上确认租金收入=120÷1.11=108.11（万元），纳税调增=108.11-32.43=75.68（万元）。
　　
　　2. 2017年
　　
　　2016年在税收上确认租金收入0元，纳税调减97.30万元。
　　
　　3. 2018年~2019年
　　
　　2018年和2019年分别在税收上确认租金收入=120÷1.11=108.11（万元），纳税调增=108.11-97.30=10.81（万元）。

(责任编辑：褚志杰)