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　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，自2007年2月1日起直接转让土地使用权的，纳税人应进行土地增值税的清算。
　　在具体计算土地增值税的扣除项目金额时，国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发〔1995〕110号）、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）等文件中有详细规定，纳税人应注意区分以下6种情况。
　　（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不能依照《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，享受20%加计扣除的政策规定。这项规定的目的是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
　　（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这里的生地是指不具有城市基础设施的土地，熟地是指具有完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
　　（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20％的扣除。需要说明的是，计算土地增值税时，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除规定仅适用于从事房地产开发的纳税人。
　　（四）对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
　　（五）因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
　　（六）未办理土地使用权证转让土地也应依法缴纳土地增值税等相关税收。《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
　　房地产企业转让土地使用权，计缴土地增值税时，可以扣除已缴纳的税款。这些税款包括：转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
　　（一）《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048）号）规定，土地增值税暂行条例细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。同时根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
　　（二）因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。城建税由于随营业税随征，在实际缴纳营业税时，据实扣除。
　　（三）在营业税的计税扣除方面，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：（1）转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
　　（2）转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。同时根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，整体转让未竣工决算房地产开发项目的也应按规定进行土地增值税的清算。
　　在计税依据的确定上，财税〔2003〕16号同时规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。营业额减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证。  





   www.ctaxnews.com.cn 2007.07.30  梁影