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标题: 房企借款利息扣除把握三个关键点 [打印本页]

作者: ywb 时间: 2009-9-15 15:53 标题: 房企借款利息扣除把握三个关键点

　　土地增值税前不能扣除非金融机构的借款利息

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。对这条规定，纳税人还应该特别注意财务费用中只有提供了金融机构证明的利息支出才允许土地增值税前扣除。言外之意，房地产开发企业从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在土地增值税前扣除。但是，按照《企业所得税法实施条例》第三十八条（二）规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，企业所得税前允许扣除。

　　另外，《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕第048号）第八条（二）规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。而《企业所得税法实施条例》第三十八条（一）规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出，准予扣除。换句话说，从事房地产开发业务的纳税人向金融企业借款的利息支出，即使是超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，也准予企业所得税前全额据实扣除。

　　仍以上例为例，A房地产开发公司由于资金紧张，用于宜居苑小区开发的贷款逾期2个月才归还，银行加息0.1%，据统计，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息累计为27.05万元，则A房地产开发公司在计算余下的宜居苑小区土地增值税时，这部分利息不允许扣除，但可在企业所得税前全额据实扣除。

　土地增值税前不能扣除非金融机构的借款利息

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。对这条规定，纳税人还应该特别注意财务费用中只有提供了金融机构证明的利息支出才允许土地增值税前扣除。言外之意，房地产开发企业从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在土地增值税前扣除。但是，按照《企业所得税法实施条例》第三十八条（二）规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，企业所得税前允许扣除。

　　另外，《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕第048号）第八条（二）规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。而《企业所得税法实施条例》第三十八条（一）规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出，准予扣除。换句话说，从事房地产开发业务的纳税人向金融企业借款的利息支出，即使是超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，也准予企业所得税前全额据实扣除。

　　仍以上例为例，A房地产开发公司由于资金紧张，用于宜居苑小区开发的贷款逾期2个月才归还，银行加息0.1%，据统计，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息累计为27.05万元，则A房地产开发公司在计算余下的宜居苑小区土地增值税时，这部分利息不允许扣除，但可在企业所得税前全额据实扣除。

发布时间：2009-8-27 9:08:02 来源：中华会计网校作者：罗小兰

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