丹阳市鑫桥税务师事务所有限公司

标题: 河北省国家税务局房地产开发行业增值税管理工作指引 [打印本页]

作者: ywb 时间: 2016-11-17 15:09 标题: 河北省国家税务局房地产开发行业增值税管理工作指引

河北省国家税务局                2016·10

河北省国家税务局建筑服务行业增值税管理工作指引

广东省建筑服务增值税纳税遵从指引（试行 V1.0）

第一章总则

第一条为加强房地产行业增值税管理，防范税收风险，堵塞税收漏洞，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及实施细则、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》（财税[2016]36号）、《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）和相关税收法律、法规、政策，制定《河北省国家税务局房地产开发行业增值税管理工作指引》（试行）（以下简称《工作指引》）。

第二条本《工作指引》是对房地产业税收管理各个环节业务操作和风险防控做出的具体规定，包括总则、项目管理、发票管理、申报征收、日常管理、预警监控、附则七个部分。

第三条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本《工作指引》。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

第二章项目管理

第四条房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

项目管理是指各级国税机关采用信息化技术手段，以具体的房地产开发项目为管理对象，对房地产项目有关合同、土地出让金、开发、销售、发票开具、预缴税款、申报征收等信息实施有效监控管理。具体包括项目信息管理和项目登记管理。

第五条房地产老项目是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

第一节项目信息管理

第六条  第三方信息，包括税务机关从发改委、住建、规划等部门取得的房地产项目信息。

第七条  内部信息，包括金税三期税收管理系统、增值税发票管理新系统等系统中的企业基本信息、申报信息、发票信息等相关信息。

第八条房地产项目信息，包括房地产项目名称、地址、土地、建筑面积、开工日期、竣工日期、销售进度、楼牌号等相关信息。

第二节项目登记管理

第九条项目登记

（一）纳税人进行房地产开发，自项目立项之日起30日内应持下列资料向房地产项目所在地主管税务机关进行房地产开发项目备案。

1．《房地产开发项目情况备案表》（附表1）；

2．不动产项目审批立项文件复印件（加盖公章）；

3．《国有土地使用证》复印件（加盖公章）；

4．《建设用地规划许可证》复印件（加盖公章）；

5．《建设工程规划许可证》复印件（加盖公章）；

6.《建设工程施工许可证》复印件（加盖公章）；

7. 《商品房销售（预售）许可证》复印件（加盖公章）；

（二）主管税务机关收到纳税人报送的备案资料后，将资料留存，建立分户档案。如上述资料尚未完全取得，应对其已取得的资料进行备案，同时，告知纳税人在其他资料取得30日内须向税务机关进行补充备案。

（三）对于2016年4月30日前开工的老项目，纳税人应将项目情况填报《房地产老项目备案表》（附表2），并于本指引执行之日起30日内报送至主管税务机关备案。

第十条纳税人项目备案内容发生变化时，应在30日内填写《房地产开发项目情况变更备案表》（附表3），同时将有关证件、资料向项目所在地主管税务机关办理项目变更备案。

第十一条项目销售进度管理

（一）纳税人办理项目登记后，应在第一笔预缴税款后，按季报送《房地产销售进度采集表》（附表6）。

第十二条商品房楼牌号管理

（一）已办理房地产开发项目登记的纳税人在取得楼牌号信息后30天内，通过书面资料将所有楼牌号向主管税务机关报送《房地产楼牌号报告表》（附表5）。

（二）主管税务机关收到纳税人报送的《房地产楼牌号报告表》，经审核确认归档。

纳税人楼牌号信息发生变化的，应到主管税务机关变更备案信息。

第十三条项目注销

（一）纳税人申请

房地产项目销售完毕且缴清税款之日起30日内，向项目所在地主管税务机关申请办理项目注销。

（二）主管税务机关受理

对申请办理项目注销的纳税人，发放《房地产开发项目注销申请表》（附表4），要求其如实填报并提供有关资料。

第三章发票管理

第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应自行开具增值税发票。向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人可向主管国税机关申请代开。向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

第十五条纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票，开具发票时应选取代码603“已申报缴纳营业税未开票补开票”，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具专用发票。同时，应将缴纳营业税的完税凭证留存备查。

第十六条纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

第十七条房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。如购买方需开具发票的，应选取代码602“销售自行开发的房地产项目预收款”开具普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具专用发票。

第十八条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。

纳税申报时，红字增值税普通发票负数金额在申报表如实填报的同时，在无票收入栏次填报相同的正数销售额。

第十九条 2016年5月1日之后，纳税人发现原营业税发票开具错误，需要开具红字发票的，可于2016年12月31日之前开具红字增值税普通发票（房地产开发企业销售自行开发的不动产不受此时间限制），同时开具蓝字增值税普通发票。

红字发票开具时应在备注栏内注明对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。蓝字发票开具时应在备注栏注明对应原开具的营业税发票的代码、号码，红字增值税发票的代码、号码及开具原因。

第四章申报征收

第一节申报管理

第二十条房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。

未开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税义务发生时间；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间纳税义务发生时间。

第二十一条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法的，应按照纳税义务发生时间，按当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法的，以及小规模纳税人应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第二十二条小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第二节征收管理

第二十三条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据

第二十四条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

第二十五条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

第二十六条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第二十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

第二十八条跨县（市、区）开发房产，未在项目所在地办理税务登记的，应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

第五章日常管理

第二十九条建立涉税信息传递机制，掌握房地产企业的第一手基础信息资料。

（一）依托综合治税平台，建立与规划、土地、住建等部门定期信息交换制度，掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。

（二）加强企业借款信息的监控。通过核实往来账目，对借款方进行核实，核实其是否已按规定缴纳增值税。

第三十条主管税务机关定期到企业开展纳税辅导工作，掌握企业的开发项目、公共配套的规划、完工情况及预售情况等。

（一）对法定代表人、财务主管、工程预算等人员进行辅导，及时掌握企业的经营情况。

（二）查看企业账册、凭证等财务资料，重点是银行账号、预售证、竣工验收证及交付使用情况等。

（三）掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的监控，主管税务机关收到《房地产销售进度采集表》后，要与房产部门备案信息、申报征收信息进行比对，了解整个项目的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容。发现异常的及时给予企业预警提示，区别不同情况开展实地核查或者进行纳税评估。

在核实企业销售进度的同时，应监控承建单位经营情况，结合房地产企业施工进度等情况对建筑企业外管证报验、税款缴纳（预缴）情况进行核实，发现异常的及时给予企业预警提示，区别不同情况开展实地核查或者进行纳税评估。

（四）主管税务机关根据第三方信息确认纳税人已经取得预收款，未按规定进行预缴税款的，应责成纳税人进行预缴申报，同时，告知纳税人按季报送《房地产销售进度采集表》。

（五）了解企业的进项取得与工程预算,重点核实设计费、绿化费、咨询费、广告费、主要原等内容与预算是否匹配。

第三十一条加强企业项目注销管理，主管税务机关收到纳税人报送的《房地产开发项目注销申请表》后7日内，对下列内容实地核查。

（一）该开发项目销售总体进度是否达到100%；

（二）销售的房产是否全部开具发票；

（三）所有税款是否全部结清。

核查结束后，对核实结果正常的，同意企业进行项目注销。发现疑点的，进行纳税评估；符合稽查立案条件的，移交稽查部门查处。

日常管理中常见涉税问题及核查方法见附件1。

第六章预警监控

第三十二条税源管理部门应当充分利用第三方信息、企业招标信息及预、决算信息、金三系统、进销项系统、增值税发票管理新系统等强化分析监控。从行业税负、进项指标、销售收入指标等方面加强预警监控，对出现异常情况的，及时进行核查、评估。

（一）行业增值税税负指标

增值税税负率=实缴增值税总额/主营业务收入×100%，增值税税负率预警值设为4%,评估期测算企业增值税税负率，与预警值进行对比，如与预警值有较大偏差可能存在不计或少计收入、多列成本费用、虚抵进项等问题。

（二）进项指标

进项监控应在项目完工后进行。审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。将企业认证抵扣的进项通过与企业标书及预、决算报告进行对比，核实其进项抵扣是否合理。

1.核实企业钢筋、混凝土等主要原材料耗用，如其实耗超过上述预算所列标准10%（含）以上的，核实其是否存在虚抵进项的问题。

2.核实企业广告、咨询、鉴证、设计费等进项金额，如其超过预算标准10%（含）以上的，应通过企业及与其提供服务的单位的合同、资金往来等资料核实其业务真实性，核实其是否有虚抵问题。

3.建筑施工费用。通过核实建筑合同，企业与承建单位资金往来等资料与标书，预、决算报告进行对比，核实其业务真实性。

4.绿化等辅助工程进项金额。通过企业标书中所列绿化等辅助工程标准，结合企业预、决算报告，核实其辅助工程金额是否合理。

（三）销售收入指标

根据企业项目信息资料、第三方信息并结合其申报数据，核实其销售收入是否真实。

1.将自行开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和其他个人的非货币性资产等应视同销售，核实企业是否存在上述行为但未计收入。

2.根据相关信息，核实项目涉及的不需要办理产权登记的停车位、地下室等公共配套设施情况，核实其上述设施是否对外出售但未计收入。

3.对比企业同一时期发票开具情况，核实有无售房价格明显偏低的情况。

第七章附则

第三十三条纳税人有下列行为之一的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定处理。

（一）未按规定期限和要求办理项目申报的；

（二）未按规定期限报送税务机关要求报送的纳税资料（含电子资料）的。

第三十四条其他未尽事宜，按有关规定执行。

第三十五条本指引自2016年11月1日起实行。

附件1、常见涉税问题及核查方法

对房地产开发业的核查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，针对疑点调取台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，与询问调查、账内核查与外部核查相结合的方法，审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。

（一）计税收入类

1．销售产品收取的价款和价外费用未及时入账

（1）问题描述

①收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。

②采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入。或者采取包销方式下，未按包销合约定的收款时间、金额确认收入申报纳税。

③将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。

④私改规划增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入未申报纳税。

⑤以手续费、基金、集资费、配套费、代收款项、代垫款项等名义向购房者收取的有线电视、电话、宽带网络、一户一表、空调设备、防盗门、可视门铃、房屋装修等各种性质的价外收费，客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入等未按规定申报纳税。

⑥无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人未确认收入申报纳税。

⑦开发的会所等产权转给物业，未按开发产品进行税务处理，或者将未需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设备对外出售未计收入申报纳税。

⑧将未售出的房屋、商铺、车位出租，取得的租金收入未计或少计收入未申报纳税。或者发生售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项作为收入，冲减的租金未计收入申报纳税。

⑨从事小产权房开发的单位和个人，不进行纳税申报。一些村民小组和个人从事房地产开发，他们既不办理税务登记手续，也不向税务机关申报应缴的各项税款。

（2）主要核查方法

①实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。

②调取售楼处资料，收集台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。

③调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。

④将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。

⑤调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。预交房款账号是否为个人账户而非房产开发企业账户。

2．完工前预售收入和完工后结转收入

（1）问题描述

①在开发产品完工前采取预售方式销售，取得的预售收入未按规定预缴或少预缴增值税。

②开发产品完工后，预售收入长期挂在“预收账款”等往来账户，未按规定结转收入、申报纳税。

（2）主要核查方法

①对照核查“预收账款”等账户及纳税申报资料，核实预收的房款是否按规定预缴税款。

②实地察看各期楼盘开发销售进展情况，根据《工程竣工验收备案表》确定开发产品完工项目，根据已售楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入，与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对，核实预收账款是否按规定结转收入。

3．以银行按揭方式销售产品收取的价款

（1）问题描述

①以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款、银行按揭贷款到账后，未按规定计税。

②将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，隐匿收入。

（2）主要核查方法

①到贷款银行核查银行按揭的保证金账户存款余额（银行按贷款额的5%－7%收取保证金），推算按揭贷款数额，与结转的收入比较，查找涉税问题。

②到开发企业开户银行查询按揭贷款的发放情况，核对计税收入。

③核对银行存款日记账与银行对账单，查验从银行按揭贷款账户转入的款项是否记入“预收账款”或“主营业务收入”。

（二）进项抵扣类

1、对进项税金无法准确划分多抵进项

（1）问题描述

①存在多个房地产项目，选择不同的计税方法，对2016年5月1日后取得的进项无法准确划分，将选择简易计税老项目的进项税进行抵扣。

②配套设施中自建自用的不动产如物业楼等，进项税金与开发商品无法划分，未执行分期抵扣政策多抵进项税。

③未售出的开发商品转出租，如将底商出租给商店、幼儿园等，未将开发商品转入固定资产，一次性抵扣进项未做进项转出。

（2）核查方法

①查看企业选择简易征收的老项目备案情况，对仍未完工交付使用的老项目发生的进项是否有进项税额转出情况，如申报表中无此项，进一步查看企业老项目建设进度、核对账簿。

②了解企业自用楼房及开发商品销售、出租情况，核对是否执行分期抵扣政策。

2、虚抵进项税金

（1）问题描述

①采取甲供材方式下，签订虚假单项合同，取得虚开钢材、水泥、砂子等专用发票。

②从有关联关系的贸易公司购进材料或接受建筑服务，人为提高材料价格或建安费用，虚抵进项。

（2）主要核查方法

①采取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑材料用量和成本，对用量过大、价格过高的建筑材料成本进行重点审查。

②查看企业工程造价师出具的报告，看企业单体项目需用的钢筋等建筑材料用量，再根据钢筋等建材市场价格，与决算书中的成本进行比较，寻找差异。

③审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。

④调取工程监理部门的监理记录及《材料物资进场试验报告》，核实有关材料的真实性。

⑤掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析是否存在利用关联关系虚抵进项。

⑥对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，到对方核实未付款项的真实性。

⑦审查建筑工程真实性、合理性。一是代开发票的真实性、合理性，二是工程项目和工程量的真实性、合理性。

欢迎光临丹阳市鑫桥税务师事务所有限公司 (http://xqtax.com.cn/bbs/)