丹阳市鑫桥税务师事务所有限公司

标题: 合同还是意向书？法规说了算! [打印本页]

作者: ywb 时间: 2017-12-13 15:07 标题: 合同还是意向书？法规说了算!

来源：税是税非作者：薛娟

发布时间：2017-12-12

合同作为一种重要的商事凭证，既是明确交易各方权利义务的载体，也是对相关交易作税务处理的重要依据。实践中，有纳税人以自制格式合同是认购意向书而非正式合同为由，不认同税务机关作出的有关税务处理，但结果未遂该纳税人的心愿，因为有关协议是不是合同，由法律法规说了算。

经过半年多的努力，某市地税稽查局近日成功办结了一桩特别税案——一家房地产公司（以下简称甲公司）以签订自制格式合同的方式，少申报缴纳税款3800余万元，最终查补税款、滞纳金和罚款合计6000余万元。通过此案，甲公司纠正了一个错误认识，即只要符合国家规定的有关合同的认定条件，自制格式的买卖协议也视同正式合同对待，销售方要履行法定的纳税义务。

检查发现：

大量“诚意金”收入未申报纳税

几个月前，某市地税局稽查局按计划对甲公司2012年~2014年的地方税缴纳情况展开检查。因该公司的企业所得税归国税机关管理，检查人员先将检查重点放在了收入方面。

核查该公司检查期的会计账簿，从房管部门调取该公司的有关销售商品房网签备案资料，通过征管系统查询该公司已申报营业税的销售收入数据，互相比对，检查人员确定该公司有关商品房预售收入的数据几处记载一致。排除未足额申报的情况后，检查人员转而核查甲公司所有的往来账户。梳理大量资料后，一个反常情况引起检查人员的注意。该公司的“其他应付款——诚意金”“其他应付款——某某销售部”两个科目在检查所属期的发生额和余额巨大，高达4.2亿元。公司财务负责人解释这是客户交纳的诚意金，但以各种理由拒绝提供收取诚意金的资料。

税企争议：

自制格式合同是合同还是意向书

在两次收到责令限期提交有关资料的《税务事项通知书》后，甲公司交给检查人员几份《商铺销售合同》。

这些合同未采用住房城乡建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同示范文本》的格式，而是以自制格式成文。甲公司称，这些自制合同虽然名为《商铺买卖合同》，但实际上只是认购意向书，并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，因此也未向房管部门办理网签备案手续，客户随时可以退款。因此，这部分款项是诚意金，不应作为应税收入申报缴纳营业税。

但检查人员认为，尽管甲公司与客户签订的合同不符合示范文本格式，但其名称为《商铺销售合同》，故应认定其为房屋买卖合同，应针对有关销售收入依法对甲公司征收税款。

找到依据：

具备合同的法定要件即为合同

为确保案件处理准确，某市地税局稽查局召开会议对此问题作细致研讨。通过研讨，与会人员一致认为，合同不能望“名”生义，而应当“以法定性”，即合同定性不应当根据合同的名称，而应当依据合同法以及商品房销售规定定性。

甲公司签订的自制格式合同是否属于商品房销（预）售合同？为找到答案，检查人员查询并整理了与商品房销售有关的所有法律规范，找到了认定甲公司所签自制格式合同性质的规定。《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。该文件第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

对照甲公司自制格式合同的条款，检查人员发现其中明确包含了建设部令第88号文件第十六条规定的商品房销售合同事项，有当事人双方的名称或者姓名、住所，有商铺的坐落地点、名称、号码等基本状况，有商铺销售方式，有房价款、付款方式、付款时间、交付条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任、更名、按揭等其他约定事项，还有合同生效时间等商品房销售合同应当具备的主要内容。此外，该公司开具的收款收据和银行入账记录显示，其通过签订自制格式合同方式销售（预售）的商铺，买方均在合同签订当日一次性支付了全部房价款。

结合这些事实，根据上述法规规定，检查人员认定甲公司与客户签订的《商铺买卖合同》是商品房预售合同，而非认购意向书，甲公司未办理合同登记备案手续并不影响合同的效力，其收取的款项是商品房预售收入，而非诚意金。

处理结果：

定性合同即可定性违法行为

根据营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，甲公司收到商铺预售款的当天，其营业税纳税义务即已发生。于是，检查人员确定了甲公司通过签订自制格式商铺预售合同方式少缴营业税的事实。

继续追查，检查人员发现甲公司还存在未依法预缴土地增值税、未依法缴纳房产税和城镇土地使用税、未依法扣缴个人所得税等问题。

分析案情，检查人员认为甲公司少缴税款的根源在于，财务人员以为公司与购房人签订的自制格式合同不是商品房销售（预售合同），只有在与购房人签订示范文本格式合同并报房管部门网签备案后才发生纳税义务。针对这个情况，检查人员在检查过程中即向甲公司财务人员详细讲解有关法规规定，引导其积极纠正错误。

最终，甲公司被依法作出税务处理、处罚，补缴营业税2126万元、土地增值税1063万元、其他地方税634万元，加上滞纳金和罚款，合计6032万元。这是某市地税局稽查局单案查补的最高收入。

局长点评：

紧抓关键纲张目举

（点评人：四川省地方税务局局长刘晓华）

营改增试点全面推开之后，地税局稽查部门成为营业税正式退出中国税收历史舞台之前最后的“哨兵”，本案就是在这样的背景下得以查处的。这起围绕自制格式合同定性的案件很有现实意义，其查办方法亦很有启示性。

大胆怀疑，小心求证，逐一排查涉税疑点。甲公司通过签订自制格式合同、不办理网签备案等方式少缴税款的行为具有较强的隐蔽性，不仅成功地规避了房管部门、主管税务机关的日常监管，就连稽查人员检查之初也差点被申报收入和网签备案收入、账载收入一致的假象误导。可贵的是，稽查人员并未至此为止，而是秉持大胆怀疑、小心求证的调查取证原则，逐一的排查该公司在收入方面存在的疑点，步步深入，最终通过往来账户异常信息找到了案件的突破口。

重点突出，以点带面，先难后易，各个突破。由于房地产企业涉及十三项地方费，对这类企业税务检查点多面广，很容易顾此失彼。但在本案的查办过程中，稽查人员条理清晰，坚持以查实收入为重点，以营业税检查为主线，循序渐进、由点及面，先集中力量重点核实收入金额，突破了营业税问题，再各个击破完成了其他地方税种的检查，最终实现税种查全、项目查实、环节查透、问题查清。在这中间，稽查人员不畏艰难，做了大量工作，仅检查企业自制合同一项就对照了上万页的内容，固定了翔实的证据。

依法定性，以理服人，妥善处理执法与服务的关系。本案中，围绕甲公司与客户签订的未备案自制格式合同是否属于《商品房销售合同》问题，税企双方产生了争议。此时，稽查人员怀着极其严谨的态度，搜集大量法律资料，凭借扎实的法律功底，根据商品房销售相关法律规范，从税法视角对甲公司的自制格式合同交易作了准确的定性，稽查人员的法律素养在稽查案件检查中的作用凸现。另外值得一提的是，稽查人员在坚持依法取证定性的同时，注意随时向涉事企业人员宣传有关的税法规定，积极帮助企业排除涉税风险。此举拉近了稽查人员与被检查企业之间的距离，赢得了企业的理解和支持，这显然既有利于提高案件的查办效率，也有利于纳税人提高税法遵从度，值得提倡。

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