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标题: 新建房转让计算税费时扣除项目——房地产企业扣除重要5项 [打印本页]

作者: ywb 时间: 2018-1-31 10:31 标题: 新建房转让计算税费时扣除项目——房地产企业扣除重要5项

来源：解税宝作者：解税宝

发布时间：2018-01-30

　　一、新建房转让扣除项目——房地产企业扣除5项

　　1.取得土地使用权所支付的金额（买地的钱）

　　指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。

　　按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

　　2.房地产开发成本

　　（1）土地征用及拆迁补偿费

　　主要包括土地征用费、大市政配套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安置支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

　　（2）前期工程费，指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

　　（3）建筑安装工程费，指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

　　（4）基础设施费，指在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

　　（5）公共配套设施费，指开发项目内发生的公共配套设施支出。

　　（6）开发间接费用，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费等。（非房地产开发费用）

　　3.房地产开发费用（区分企业所得税的期间费用）

　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。

　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。

　　【解释】房地产开发费用计算中还须注意三个问题：

　　①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；利息的上浮幅度是指银行贷款利率是在基准利率上上浮。

　　②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　③土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　4.与转让房地产有关的税金
企业状况可扣除税金详细说明
房地产开发企业城建税和教育费附加由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除
非房地产开发企业（1）印花税印花税税率0.5‰（产权转移书据）
（2）城建税和教育费附加

　　5.财政部确定的其他扣除项目

　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

　　加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%

　　二、旧房及建筑物扣除项目

　　1.房屋及建筑物的评估价格。

　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

　　3.转让环节缴纳的税金。

　　【解释1】评估价格=房地产重新购置价格×成新度折扣率

　　【解释2】纳税人转让旧房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。（实际的一年）

　　【解释3】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

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