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标题: 司法拍卖中不动产成交价格的税务问题分析 [打印本页]

作者: ywb 时间: 2024-3-11 11:05 标题: 司法拍卖中不动产成交价格的税务问题分析

来源：中道财税作者：郭晨阳

时间：2024-03-08

　　一、关于实务中不动产拍卖公告中的税费约定类型

　　1、明确约定成交价格不包含税费，税费全部由买受人承担。成交价格中不包含转让时双方的一切税费、应补地价、土地使用费，而不动产过户中双方产生的一切税费均有买受人一力承担。

　　2、未明确成交价格中是否含税，仅约定买受人承担一切税费。办理过户所涉及的应由原权利人及买受人需承担的税收和费用和全部由买受人承担，由于买受人承担了过户过程中的全部税费，因此成交价格应为不含税价格。

　　3、约定税费按法律规定各自承担，需要由买受人先行垫付再向法院申请退还。拍卖标的过户应由原权利人及买受人承担的税收和费用，依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自负担，但原权利人负担的部分由买受人先行垫付。买受人自垫付起十个工作日内，持有效支付凭证至不动产所属区域法院申请退款，如果逾期未履行视为买受人自愿负担。由于该种类型明确被执行人应承担的税费款最终在成交价格中支付，因此成交价格为含税价格。

　　在实务中，法院拍卖公告对不动产成交价款是否含税执行标准不一致，所以具体的界定也是大相径庭，具体的处理方式以自己所属税务机关的认定口径为准。

　　不过，我们通过《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定:“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担;没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”

　　这是拍卖公告中买受人承担一切税费条款的法律依据，不少法院在转让方失踪、下落不明、资金困难等没有能力支付应应缴纳税款的情况下，约定由买受人承担一切税费，拍卖成交价款只是拍卖物对价的一部分，也是造成拍卖公告约定税费承担条款随意的主要原因。

　　二、司法拍卖不动产成交价款是否含税界定不清的法律风险

　　根据《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》(国税函[2005]869号)第二条规定:“无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人自主的行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。”

　　通过该规定，我们可以看到这是对司法拍卖财产要求申报纳税的明确依据，但该复函仅规定对拍卖、变卖财产的全部收入依法申报纳税，并未明确拍卖成交价款的性质是否一定是含税价格。

　　对于纳税人来说，不确定成交价格是否含税，无论转让方还是受让方在申报税款时均有可能造成少缴纳或者多缴纳的税收风险，少缴纳税款时还会被税务机关依法追缴税款、加收滞纳金，甚至被处以罚款，增加企业税务风险因素。

　　三、不同税费承担条款下的成交价款

　　拍卖成交价款是否含税取决于拍卖公告中的税费承担条款。根据《增值税暂行条例》第五条、第六条和第八条的规定，在没有特别约定下，增值税应税商品的成交价格中包含了应税商品的销售额和增值税税额。在税费各负或者买受人先行垫付后再向法院申请从拍卖款中退还的税费承担条款下，如果拍卖公告中没有其他特别约定，拍卖成交价款属于含税价，即包含增值税销项税额。在买受人承担一切税费的条款下，拍卖成交价款属于不含税价，即真正意义上的销售额。

　　司法拍卖中涉及的税费负担问题，是实务中经常遇到的争议问题之一。根据相关地区的法院判例，法院在此问题上多采取“买方包税”。站在税法的角度，执行口径还是以当地税务机关为准。

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