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标题: 对房地产市场宏观调控的几点认识 [打印本页]
作者: ywb    时间: 2005-7-13 17:26     标题: 对房地产市场宏观调控的几点认识

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　　房地产市场的调控目标国家对房地产市场进行调控，是通过税务、法律和行政等手段，促进房地产市场供求基本平衡、供求结构基本合理、价格基本稳定。房价波动过大，对国民经济健康发展、人民致富奔小康和社会和谐稳定，都会带来不良影响。因此笔者认为，国家是希望通过改善住宅住房供给，使稀缺的土地资源能够用于满足住房保障的基本需要，保持房价稳定、社会安定，并不希望房地产市场大起大落。
　　房地产市场的需求1.房地产市场需求结构的有机构成。笔者认为，社会主义市场经济条件下，由于房屋的特殊性，房地产需求构成应包括：消费性需求（包括基本居住需求、改善性需求和往来人口需求等）、预防性需求（如提前消费需求等）、投资需求和投机需求。其中预防性需求受制度和相关预期的影响较大，而投机需求和投资需求则会影响住房的当期有效供给。因此，适当的调控政策应引导投机需求和投资需求转化为有效住房供给，使空房能够转为提供出租、转让居住。
　　2.投机性需求和投资性需求将继续存在。由于投资渠道不够充分和顺畅，资本市场不稳健，以及利率、汇率、游资和国际经济形势的影响，一定规模的社会资金仍将继续关注房地产市场的投机和投资机会。
　　3.住房保障体制不够健全、社会保障体系的压力，以及对物价和收入水平的预期，带来部分提前消费需求。
　　房地产市场的供给市场经济中，均衡的房地产市场的供给与需求应保持一致，即供给要满足房地产消费性需求、预防性需求、投资需求和投机需求。目前，土地出让、转让收益以及房地产业、建筑业和土地使用方面的税收收入，均属于地方财政收入。众所周知，开发高档住宅能够获得较高的利润率，开发中低价位房经济效益较低。正因为如此，在我国土地资源相对稀缺的情况下，与居民基本居住需求密切相关、需求较大的普通住房和经济适用房，供给严重不足。加上社会收入差距扩大，需求进一步分化，廉租住房制度尚不健全，给各级政府处理好房地产市场供给总量和结构上的矛盾带来长期的课题。笔者认为，各地政府和城市规划管理部门应树立科学发展观，正确处理好区域经济发展、建设小康社会和建立住房保障体系的关系，协力解决好土地、住房供给不合理问题，保障居民基本居住需求水平得到提高，促进经济社会协调发展。
　　房地产市场的调控重点目前，房地产市场供不应求矛盾突出、供给和需求结构不合理是房价上涨过快的主要原因。笔者认为，在现阶段，政府对房地产市场进行宏观调控的重点，一要增加基本住房供给，保障广大居民特别是低收入者和困难户有房住；二要限制房价增速过快，防止房地产市场价格大起大落，以免影响经济社会稳定；三要引导投资和投机性需求转化为有效供给。
　　提高房地产市场的调控效率
　　为确保房地产市场的健康稳定发展，应建立全国及各地区房地产市场监管机制，完善房地产市场统计数据，健全房地产市场分析体系，分类细化统计口径，定期对各地房地产市场进行分析。这样就能够密切关注房地产市场动向，为政府及时、准确作出决策提供科学完备的依据，从而实施有重点、有针对性和更为有效率的宏观调控措施。
　　要不断提高宏观调控的水平，对房地产市场采取间接、灵活、灵敏的调节。要适时综合采用经济、法律、行政的手段进行微调，避免房地产市场明显起伏。要把增大房地产市场的透明度作为一种宏观调控手段，增大政策和信息透明度，特别要重视把握正确的舆论导向，传递明确的信号，积极进行正面宣传解释和辅导，引导理性供需，防止误导和媒体炒作。目前，全国不同地区房地产市场发展程度不一样。除收入水平较高的上海、浙江、江苏等地的中心城市和东部沿海地区房价高、上涨过快外，其他城市和地区的房价仍然处于较低水平，一些中小城市和乡村居民的居住条件仍然较为滞后，房地产市场发展程度仍处于较初级水平，但正在受到房价上涨趋势的影响。这些城市和地区的住房需求将会在今后一段时间逐步显现出来，并在一个较长时期保持增长。对此，有关部门应给予密切的关注。要将政府对房地产市场的宏观调控纳入法制化轨道，各级人民代表大会和政府有关部门要加强对房地产市场的监督检查。
　　作者单位：国家税务总局流转税管理司
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