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标题: 售房个税征收难的背后 [打印本页]

作者: ywb 时间: 2005-8-25 09:09 标题: 售房个税征收难的背后

<B></B> www.ctaxnews.com.cn2005.08.17 许昌明
　　最近，售房个人所得税成了人们关注的热点之一。它对炒房的影响有多大？征收售房个人所得税的主要难点在哪里？应采取哪些对策？都是需要认真研究的。
　　目前，有关售房个人所得税的征收并不理想。据建设部副部长刘志峰披露，2004年，长三角主要城市投资性购房比例在20%左右。上海市购房后1年内转让的住宅占存量住宅交易量的46.6%。北京市投资性购房比例占17%。炒房所得理应按20%的法定税率征收个人所得税。但是，此种税收的征缴并不理想。据悉，某大城市炒房盛行，但该市2004年征收的售房个人所得税仅为10万余元，占其21.5亿元个人所得税的比重仅十万分之五不到，与应征额相差甚远。
　　从技术层面看，对个人出售住房所得的监管并没有很大的难度。因为房屋交易涉及产权转移，需要登记，房地产交易管理部门的资料足以提供交易基本情况。财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》也明确规定“各级房地产交易管理部门应与税务机关加强协作、配合”。
　　那么，征收个人售房所得税的难点或阻力主要在哪里？最近，在某大城市召开的房地产形势新闻发布会上，该市房产管理局负责人表示，房产交易办证目前只需要缴营业税一种税。“国家税务总局、财政部、建设部制定的新政实施细则中都没有提到采用其他税收”。
　　这种说法显然是不准确的。房产新政实施细则对营业税作了调整，需要作重新规定。而有关个人售房要缴纳所得税，在《个人所得税法》中早有规定，这个政策并未改变，也没有取消，不能因为在新政中没有重申就不执行。
　　一些地方之所以对售房个人所得税持回避态度，与目前出让土地的收益已成为许多地方政府财政收入的重要来源有关。卖地越多，政府手头越活；价格越高，政府收益越多。一些地方为了维护既得利益，不愿看到因征税而使炒房的成本提高、房价回落。个人售房所得税难以征收的主要原因就在于此。
　　目前有人提出这样一个观点：征收售房个人所得税使炒房者接近无利可图。个人所得税对炒房的影响真有这么大吗？不妨举例说明：
　　设某炒房者出售一套二手住房，售价75万元，原购入价60万元，购入时未做按揭(若做了按揭，则炒房者的自有资本利润率更高)。
　　炒房者先要缴纳营业税。国家七部门联合下发的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，调整了住房转让环节的营业税政策。规定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。缴纳营业税后的利润计算方法是：
　　购入费用=契税（税率为1.5%）(600000×1.5%)9000元+印花税(税率为万分之五)(600000×0.05%)300元+过户登记费50元+查档费50元+贴花费5元+中介费(费率为房价的2%)(600000×2%)12000元=21405元。
　　（1）两年内转让住房转让成本=营业税（含以营业税为计税依据的城市建设维护税、教育费附加和地方附加费）（750000×5.55%）41625元+印花税(750000×0.05%)375元=42000元。
　　利润=收入(750000－600000)150000元－付出(购入费用21405+转让成本42000)63405元=86595元。
　　（2）两年后转让非普通住房转让成本=营业税[(750000－600000)×5.55%]8325元+印花税375元=8700元。
　　利润=收入150000元－付出(购入费用21405+转让成本8700)30105元=119895元。
　　（3）两年后转让普通住房转让成本=营业税(免征)0元+印花税375元=375元。
　　利润=收入150000元－付出(21405+375)21780元=128220元。
　　需要说明的是，本例中是假定房屋购销差率为25%（15/60×100%）。从实际情况看，这样设定的差率是偏低的。很多炒房的购销差率往往在40%、50%，甚至更高。这样，所缴纳的营业税与利润相比就更少，也就是说炒房者获得的暴利更多。
　　通过以上计算，可以看到：1.两年内转让：缴纳营业税41625元后，再按86595元的利润缴纳20%的所得税17319元，这样共纳营业税（含城市建设维护税、教育费附加、地方附加费）、印花税和所得税59319元，剩余利润68901元，后者为前者的1.16倍。
　　2.两年后转让非普通住房：缴纳营业税8325元后，再按119895元的利润缴纳20%的所得税23979元，这样共纳营业税(含城市建设维护税、教育费附加、地方附加费)、印花税和所得税为32679元，剩余利润95541元，后者为前者的2.92倍。
　　3.两年后转让普通住房：所纳营业税为0，按128220元的利润缴纳20%的所得税25644元，这样共缴纳所得税和印花税26019元，剩余利润102201元，后者为前者的3.93倍。
　　可见，即使营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方附加费、印花税和所得税都能足额征收，炒房者仍可获得丰厚利润，而绝不像某些人所渲染的“接近无利可图”。

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