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来源：税政解析与策略 作者：税政解析与策略

发布时间：2020-03-23

　　不少房地产在销售低迷的情况下，选择将一部分开发产品转自持，待房价上涨时再出售。在转自持、持有、再出售三个环节的涉及了哪些税种？

　　一、开发产品转自持环节

　　1、增值税。

　　房地产开发企业将自行开发的部分房地产项目转为自持，没有发生交易行为，不属于增值税的应税行为。

　　2、土地增值税。

　　房地产开发企业将开发的部分房地产项目转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　3、契税。

　　房地产开发企业将开发的部分房地产项目转为企业自用，房产的权属并没有发生变化，不需要缴纳契税。

　　4、企业所得税。

　　房地产开发企业将自行开发的部分房地产项目转为自持，只是企业内部资产的用途改变，并没发生房产权属的变更，不视同销售确认所得税收入。

　　二、持有环节

　　１、房产税。

　　《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

　　2、土地使用税。

　　房地产开发企业，拿地后要按规定缴纳土地使用税，当将自行开发的房地产项目转为自持时，其房产、土地的实物或权利状态并没有发生变化，仍要求继续缴纳土地使用税。只有再出售时，办理房产权属变更登记后，才会终止其纳税义务。

　　三、再出售环节

　　1、增值税。

　　(1)自持房产已办产权登记，再销售时适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，不允许扣除自持房产项目建筑面积对应的土地价款。

　　(2)自持房产未办产权登记，再销售适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，允许扣除自持房产项目建筑面积对应的土地价款。

　　解决方案：

　　a、自持房产不用于银行抵押，不办理产权登记；

　　b、在开发产品转自持时直接开张增值税专用发票，从销项税额中扣除自持房产项目建筑面积对应的土地价款，这张专用发票是销项的同时也是进项（前提是房地产企业为一般计税），但销售交得少，购进抵得多，传递到下一环节，再销售时税负就降下来了。

　　c、新成立一个商业房产管理公司，承接自持房产。

　　2、土地增值税。

　　(1)自持房产时间大于1年。

　　从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用超过1年（不含1年）的，转让时适用旧房转让土地增值税政策，应办理旧房转让土地增值税申报。

　　纳税人以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。扣除项目具体包括：建筑物重置成本价乘以成新度折扣率，取得土地使用权所支付的地价款，按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。按评估价作为扣除项目，评估价是指建筑物的评估价，不包含土地价款。

　　(2)自持房产时间少于等于1年。

　　从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用小于等于1年的，转让时适用房地产开发土地增值税政策，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20％的扣除。

　　3、契税。

　　由购买方负担。

　　4、企业所得税。

　　房地产开发企业将自持房产再出售，按公允价确定企业所得税销售收入。同时将持有期间已提折旧的自持房产转入固定资产清理。