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来源：蓝敏说税 作者：蓝敏

发布时间：2020-08-21


　　不论新法律还是旧条例，交易类土地的契税计税依据都是“成交价”。

　　对于政府出让地，财税[2004]134号文进行了反避税规定，即：不论是协议出让还是竞价出让，计税依据定义为“支付的全部经济利益”。比如通过“拆迁补偿费”、“城市建设配套费”“前期开发成本”等将成交价改名换姓，也应一并作为成交价计税。

　　这就是拆迁赔偿费、城市建筑配套费等被要求交契税的渊源——它们实际上都是取得土地支付的对价。

　　当然，契税立法后，以前基于《暂行条例》的契税文件都作古了。

　　对于出让土地的计税基础，旧《条例》的规定是“为成交价格;

　　现《契税法》规定：“为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。”

　　契税法是人大制定的，明确将其限定于“权属转移合同”确定的价格，当然，也包括其它与权属转移合同配套的合同、协议。这样就更清晰、明确了，这就是法制化的好处。

　　举个例子，如果土地出让合同(及其相关配套的合同、协议)明确规定，受让人按一定标准缴纳城市配套建设费是必须履行的支付义务，则该配套费应缴纳契税。反之，如果不是在出让合同中约定的支付义务，比如未来因建设原因等缴纳的城市配套建设费，则不是契税计税依据。

　　就是说，应该结合合同来分析，而不是只看“城市建设配套费”等字样就确定纳税义务。

　　同理，取得土地后，支付的拆迁费(回迁房开支)、前期开发费，是否应交契税，也应结合相关合同来判断。

　　比如出让毛地，其拆迁补偿费、前期开发成本计不计契税?

　　从《契税法》看，契税计税时，不考虑毛地还是净地，只限定出让合同。虽然政策规定毛地不能出让，但不能由此得出出让地全部是净地的结论，因为如果政府手里本没有净地，怎么可能把净地出让出来。

　　毛地是毛地的价、净地是净地的价，从这个意义讲，拆迁补偿费、前期开发成本都不是契税计税依据。

　　但是，如果出让合同承认了是毛地出让，并且将拆迁补偿费、前期开发成本写进了合同之中(或者另有与出让合同配套的合同协议写入)，则构成了《契税法》明确规定的契税计税依据了，就应该缴纳契税。

　　反之，如果支出的补偿费、前期开发成本等不能理解为出让合同的支付义务，则不是契税计税依据。

　　推而广之，纳税人之间的土地转让，如果转让合同及其配套协议明确约定了还有其它支付义务，比如赔偿等，也应一并作为契税的计税依据。否则不作为契税计税依据。