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来源：中汇税务师事务所 作者：徐双捐

时间：2022-11-16

　　深圳某房地产客户开发的项目在进行土地增值税清算时，税务机关在审核过程中提出该公司计入“开发成本-土地成本”里的土地使用税和土地使用费需进行调减，即不能于土地增值税税前据实扣除，于是客户提出疑问：土地使用税和土地使用费土地增值税税前如何进行扣除?本文将针对此问题进行分析探讨。

　　一、土地使用税土地增值税税前扣除分析

　　针对土地使用税土地增值税税前扣除的问题，目前全国性税法上并无明确规定。而会计上1.《房地产开发企业会计制度》(财会字[1993]2号)的规定：月份终了,企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税,借记"管理费用"科目。2.《企业会计准则——应用指南》"6602"管理费用"规定:本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用,包括…房产税、车船使用税、土地使用税、印花税…等。(营改增后根据财会〔2016〕22号土地使用税调整为计入“税金及附加”科目核算)

　　因此实务中大部分税务机关参照上述会计上的规定认为土地使用税应计入其他房地产费用中扣除，不允许据实扣除。其中有部分地方发文进行了明确：

　　1.《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》(琼地税函[2007]356号)第二条规定，房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。

　　2.《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税函[2008]188号)(2016年废止)第一条第二项规定，纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。

　　但有部分观点认为房地产开发企业取得土地然后进行开发，于公司而言属于存货(开发产品)，土地使用税是存货(开发产品)达到可使用和交付前必要的、合理的支出，应计入开发成本，而不应根据一般的会计处理规定，计入期间费用。对此笔者认为：

　　1.会计上可计入开发成本核算的项目，土地增值税上不一定必然可以扣除。

　　2.根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地使用税不属于取得土地使用权所支付的金额、开发建设成本费用，也不属于与转让房地产有关的税金等土地增值税规定的可扣除项目范围。

　　因此，在税法没有发文明确可以扣除的情况下，笔者认为土地使用税不能于土地增值税税据实扣除。

　　二、土地使用费土地增值税税前扣除分析

　　(一)关于土地使用费

　　对于土地使用费大家可能比较陌生，因为目前单位和个人基本不用缴纳了。土地使用费最早系计划经济下引进外资的过渡性尝试手段，是指外商投资企业通过不同的方式使用土地，国家向其收取得的有偿使用土地的费用。有关土地使用费的具体标准，没有全国统一的规定，由所在地的省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　1988年9月27日国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，条例第十四条规定：本条例自1988年11月1日起施行，各地制定的土地使用费办法同时停止执行，即土地使用税代替了土地使用费。但对于外商投资企业，《财政部关于对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收土地使用税的通知》((88)财税字第260号)和《国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复》(国税函[1997]162号)则规定：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》不适用于外商投资企业;对外商投资企业和外国企业在华机构仍应征收土地使用费，不征土地使用税。直至2006年12月30日国务院重新修订了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，将征税对象扩大到外商投资企业、外国企业、外籍个人，自2007年1月1日起执行。也就是2007年1月1日起土地使用税才真正全部代替了土地使用费。

　　深圳在1988年11月1日开始征收城镇土地使用税时，由于当时处于经济发展初期，为了吸引投资一直未开征土地使用税，而是根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》(深府[1990]206号)的规定，征收土地使用费。直到2007年11月1日深圳市才开征城镇土地使用税，并于2008年4月7日发文深府[2008]61号废止《深圳经济特区土地使用费征收办法》。

　　因此对于深圳市部分拿地较早、开发较晚的房地产开发企业，开发成本里存在列支土地使用费的情况。本文以下主要针对根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》缴纳土地使用费的土地增值税税前扣除进行分析。

　　根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》：“使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依照本办法的规定缴纳土地使用费。”深圳市国土局是特区土地使用费征收的主管部门，负责土地使用费的核定、减免和收取。土地使用费按照使用土地使用面积和规定标准收取。

　　(二)土地使用费土地增值税税前扣除分析

　　土地使用费和土地使用税的征收目的虽然都是为了加强土地管理，调节土地级差收入，提高土地使用效益，都是一定范围内使用土地的单位和个人按照土地面积和规定标准缴纳，但土地使用费和土地使用税的征收依据、主体以及性质等方面不同，因此仍属于不同的支出，应区别分析。

　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

　　经过分析，笔者认为土地使用费是属于上述文件规定的“按国家统一规定交纳的有关费用”，可于土地增值税税据实扣除，理由如下：

　　1.根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》，土地使用费是依据《中华人民共和国土地管理法》、《深圳经济特区土地管理条例》等规定征收，即土地使用费是国家有偿让渡土地使用权而收取的，由国土局负责土地使用费的核定、减免和收取。土地使用税则是国家对使用土地的单位和个人征收的一种税，由土地所在地的税务机关征收。

　　2.根据《深圳市土地使用权出让合同书》通用条款的约定：“土地受让方除向规划国土局给付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金外，每年还必须按规定缴付土地使用费。在签订土地出让合同的同时，办理土地使用费登记手续。”即征收土地使用费是国家土地所有权的经济体现，是土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的费用，与出让金具有相同的性质。土地使用税则是按税法规定交给国家的，是国家参与国民收入分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式。

　　3.根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

　　根据国税发[2009]31号文可知，税法上认为土地使用费属于“为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用”，而土地使用税则不属于。

　　综上，笔者认为土地使用费不同于土地使用税，属于土地增值税实施细则第七条规定的按国家统一规定交纳的有关费用，应可于土地增值税税前据实扣除。