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  　　10月中旬，国家税务总局加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理的举措出台后，不仅引起了二手房市场的关注，也吸引了不少法律界、涉税服务中介人士的目光。业内人士指出，在新的政策下，二手房“假赠与”双方无论是税收风险方面，还是法律风险方面，都比以前升级了。
　　为逃税款，二手房“假赠与真买卖”激增
　　6月1日，为解决少数城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱的问题，国务院下发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（以下简称国务院《通知》）。
　　根据国务院《通知》的规定，从6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免缴营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额缴纳营业税。
　　这一政策出台后，产生了积极的调控效果，房地产市场上二手房的投机性买卖有所减少，但同时也出现了大量新增的无偿赠与住房行为。
　　据新华社报道，自国务院通知在6月下发以后，前往江苏省南京市房产局办理房屋赠与登记的人大幅增长，仅40天就办理房屋赠与登记124件，是去年当地同期的2.6倍。不仅南京，全国其他城市的房屋赠与现象也急剧增多。据了解，其中有很大一部分赠与行为是房屋买卖双方以假赠与形式掩盖买卖交易行为以偷逃税款。
　　因为根据规定，6月1日后，个人将购买不超过5年的住房对外销售要全额征收营业税。这样，进行房屋买卖将要交房价款5.6%的营业税及印花税和2%的契税，而房屋赠与则只需交纳房价款4%的契税（当地适用4%的契税税率），两者相差3.6%。以一套50万元的房子为例，办理赠与可比买卖少支出18000元。
　　国家税务总局出招抑制“假赠与”
　　为从源头堵塞税收漏洞，整肃税收市场，使国家调控房地产市场价格的政策得以落实，国家税务总局于10月中旬下发《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（以下简称国家税务总局《通知》）。把不动产赠与划分为一般赠与（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与两类，并规定了不同的税收政策。
　　据筹划专家宋洪祥介绍，国家税务总局《通知》对不动产赠与从契税、印花税、营业税、个人所得税几个方面作出了新的规定。
　　契税、印花税方面，个人无偿赠与不动产，受赠人将全额缴纳契税。在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。
　　营业税方面，个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定。
　　个人所得税方面，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。国家税务总局《通知》要求，税务部门在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
　　国家税务总局《通知》还明确，个人在赠与不动产过程中，如果向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的，税务机关将按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。
　　“假赠与”面临极大税收风险
　　对赠与不动产税收新政，北京洪海明珠税务师事务所总经理郭洪荣指出，二手房买卖再玩“假赠与”避税将面临巨大的税收风险，“假赠与”双方可能得不偿失。
　　郭洪荣分析说，国家税务总局《通知》对赠与行为的时间认定和计税扣除额两方面作了新的规定，受赠方取得的不动产，再对外销售时税负将明显增加。
　　因为根据国务院《通知》，从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。在此规定中，时间认定非常关键。而国家税务总局《通知》规定，除一般赠与外，通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房再销售时，购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再按照受赠前的购房时间确定。
　　“计税扣除额的新规定更具杀伤力。”郭洪荣说，国家税务总局《通知》规定，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
　　按上述规定，在计征个人受赠不动产个人所得税时，计税扣除额包括税金及有关合理费用。而按照《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）的规定，转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。对比两个规定，前者比后者明显少了一项“房屋原值”扣除额，而“房屋原值”在住房转让价格中占有绝对比例。
　　比如李先生欲向王先生购买一套“二手房”，与王先生商定的价格为60万元。因为王先生购买该套“二手房”时间不足5年，而且不是家庭唯一住房，需要缴纳营业税和个人所得税，于是同李先生商量，准备采取“假赠与”的方式规避税收，如果李先生配合，价格便宜30000元。如此成交，李先生有什么风险？
　　契税方面，因为属于无偿赠与行为，受赠人李先生应全额按3%税率缴纳契税，不得享受“个人购买自用普通住宅暂减半征收契税”的政策，缴纳18000元的契税，比通过购买方式多缴纳9000元。
　　如果李先生受赠不足5年打算将该房再出售，将承受沉重的个人所得税。假定3年后李先生以70万元出售，因为不能扣除“房屋原值”，只能扣除受赠时缴纳的18000元的契税，以及此次转让缴纳的营业税等合理费用，按20%税率缴纳个税，税额大概在10万元左右。如果是通过购买方式取得，可以扣除609000元的“房屋原值”，再扣除营业税等合理费用，增值额已经很小，按增值额60000元计算，仅需缴纳个税12000元。
　　郭洪荣特别强调，在此个案中，由于买卖双方把正常的房屋买卖关系通过弄虚作假转变成了“赠与”关系，逃避了卖方销售房屋应该依法缴纳的营业税和个人所得税，实际上已经构成了偷税行为。而国家税务总局《通知》明确规定，对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《税收征管法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。
　　据记者了解，在受赠房产再出售时，如何处理“房屋原值”扣除问题，有关部门的人士有不同的看法和理解，有待有关部门再行解释。
　　郭洪荣认为，国家专门对赠与这种民事行为作出特别的税收规定，以前并不多见。新规定区分不同性质的“赠与”行为，规定了不同的税收政策。新政策体现了国家对继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等一般长期以来就存在的“赠与”不动产的行为的保护，而对“假赠与”行为却规定了严格的税收政策，政策趋向非常明显。新政策没有规定具体的执行时间，按常规理解，应该从发布之日起执行。也就是说，对于新政策发布以前已经发生的不动产赠与行为，不应该按新的政策进行追究。
　　“假赠与”其他法律风险同时上升
　　“纳税人通过‘假赠与’方式逃避税收，除了会面临上述税收风险外，还会面临其他法律风险。”北京京鹏律师事务所所长张鹏说。
　　张鹏介绍，赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的意思。买卖、继承、赠与是财产权利合法转移的三种方式。赠与的实现，通过赠与人与受赠人签订赠与合同，转移财产权利的方式进行的。我国《合同法》第十一章专门就赠与合同进行了规范。赠与合同分为一般赠与合同和附义务赠与合同两种，前者是不附加任何条件的合同，后者则是对受赠人附加一定义务的合同。
　　张鹏说，从法律上看，赠与合同是属于单务、无偿合同，赠与人负有将财产权利转移给受赠人的义务，而受赠人并不负担对等给付的义务。赠与合同从双方当事人意思表示一致时成立。房屋赠与合同需要办理登记手续，因此从办理登记时起房屋产权即归受赠人所有。
　　张鹏认为，纳税人把房屋买卖关系通过弄虚作假转变成“赠与”关系，并通过公正机关进行公正，会使当事人双方面临较大的法律风险。
　　首先，对赠与人来说，因为法律规定经过公证的赠与合同不得撤销，因此如果双方发生争议，一旦受赠人不给付事先私下商定的价格时，赠与人很难有足够证据和通过法律渠道向受赠人主张权利，很可能陷入“哑巴吃黄连，有苦说不出”的境地。
　　其次，对于受赠人而言，因为房屋形式上是通过无偿赠与的方式取得的，房屋产权转移后，即使房屋出现重大质量问题，受赠人也不能要求赠与人承担责任，更不可能通过退房等方式要回已经支付的款项。此外，《合同法》有一条特别规定，即赠与合同签订后，如果赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。也就是说，从法律上讲，即使受赠人给付了房屋款项，一旦出现上述情况，赠与人也可以不交付房屋。
　　因此，“假赠与”往往使房屋交易双方处于没有法律保护的状态，也容易导致大量的纠纷，造成社会关系的不稳定。
　　税收博弈应有度专家认为，纳税人通过“假赠与”方式规避税收，是近年来出现的纳税人与税务机关进行税收博弈，规避纳税义务的很典型的事例。“假赠与”在国家开始对“二手房”买卖征收营业税时就发生了，随着征税力度的加大，特别是各地实际征收“二手房”个税后，这种行为很快流行开来，愈演愈烈，才导致国家税务总局出台专门的政策予以制止。
　　一位不愿透露姓名的房屋中介公司经理介绍，房屋中介公司为了促成“二手房”买卖交易的完成，往往向认为“二手房”买卖税负重的客户推荐“假赠与”方式，乃至于帮助客户完成公正、缴税、产权过户等手续。可以说，房屋中介公司在“假赠与”流行中“功不可没”。
　　郭洪荣认为，尽管纳税人通过“假赠与”方式规避税收的手段比较巧妙，税务机关难以监管，但因为具有明显弄虚作假的特点，一旦被税务机关查实，肯定被认为是偷税行为。因此，这种手法既不属于正当避税行为，更谈不上是税收筹划。正是因为如此，像税务师事务所等专业的税收服务机构是不会为纳税人提供这种服务的。
　　近年来，纳税人为了减轻税收负担，已经养成了利用税收优惠政策，以及税法中有利的税收规定进行税收筹划的习惯。这被有关专家称为纳税人与税务机关成功的“税收博弈”。纳税人通过合理合法的税收筹划进行“税收博弈”，往往被认为是聪明的行为。
　　但是税收博弈应该适度，利用税收漏洞避税需要充分考量漏洞被堵住后可能发生的后果，否则会因小失大，有苦难言。郭洪荣说，新政策执行后，已经通过“假赠与”方式取得不动产产权的人已经面临一大难题：该房产很难再通过销售的方式套现！因为再销售无偿取得的不动产时，不能扣除房屋原值，一旦销售就会面临沉重的个人所得税税负。因此，有人戏言：要么一直保有下去，到国家开征物业税时缴纳物业税；要么再故伎重演，仍然通过“假赠与”的方式出手，但估计这已经很难了！  
   
     
   


www.ctaxnews.com.cn 2006.10.30  邹国金

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赠与有真有假还须区别对待   
   www.ctaxnews.com.cn 2006.10.30  娄开峻，邹国金
   
　　“这两天，来我们这里咨询政策的人非常多，他们对赠与的真假问题十分关心，希望税务部门能够区别对待。”日前，记者在走访江苏省南京市最大的房产交易中心——华侨路房产交易中心时，有关人士这样表示。
　　据南京市地税局驻房产交易中心的濮科长介绍，自10月16日国家税务总局下发了《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》后，前往房产交易中心咨询政策的人非常多，税务干部按照国家税务总局的文件精神，耐心细致地为纳税人讲解。
　　濮科长说，在接受咨询的过程中，有一个问题纳税人反映得比较多，即对于一般赠与行为，如继承、离婚等无偿赠与所获的房产，在再次转让时，按房产原值征收个人所得税不合理。纳税人认为，国家税务总局此次出台新政策的目的，就是要遏制假赠与行为，对于这类‘真’的赠与行为，在征收个人所得税时，应区别对待。
　　记者在采访中也明显感到，不少人对无偿赠与不动产税收政策能否真正落实存在很大疑虑。他们认为，从新政策的规定看，税务机关辨别不动产赠与行为真假主要依赖于公证机构的公证书和纳税人的声明。从目前的实际看，公证机构也仅能从法律形式上对赠与行为是否成立进行公证，很难进行实质性审查。只要赠与双方提供相应的材料，公证机构就会对赠与行为进行确认。实际上，以前发生的“假赠与”行为也是经过公证机构公证的。
　　一些中介人士认为，目前“二手房”买卖市场中之所以会流行各种各样的逃税方式，根本原因在于目前监控手段不到位，逃税被发现和查处的几率小。
　　此外，“二手房”买卖税收政策的一些规定存在漏洞和难以操作，导致政策难以落实。比如“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”的规定，由于目前税务机关很难对纳税人出售的住房是否属于家庭唯一生活用房难以认定，执行起来就非常困难。因此，要使现行房地产税收政策真正落到实处，使其发挥调控作用，需要建立起有效的监控手段。
　　南京市房产交易中心登记管理科的王科长认为，南京市一直以来对于二手房赠与情况的把关比较严格，这次税务部门出台了这个新政策，将进一步规范南京市二手房赠与情况。在具体执行过程中，王科长提出了文件中应对“直系亲属”
　　进行具体界定，使其更具操作性。
　　江苏省地税局分管营业税的有关负责人表示，这次国家税务总局出台的政策实际上是对今年6月1日起实施的房地产政策在执行过程中遇到的问题所作的补充和完善，是为了更科学、更有效地进行二手房市场的税收管理，从而促进房地产市场秩序比较混乱问题的解决。特别这次将无偿赠与行为区分为一般赠与行为和其他无偿赠与行为两种，并分别确定购房时间，这对于遏制一部分假赠与行为能起到一定的作用。
　　江苏省地税局分管个人所得税的负责人提出：在新政策执行的过程中，基层很多同志反映无偿赠与的二手房再次转让征收个人所得税时无“有关合理费用”可以扣除，希望国家税务总局能够进一步明确。