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来源：苏州兴瑞税务师事务所 作者：严康

发布时间：2018-03-06

2016年5月营改增至今，房地产行业涉及的税收政策变化点很多，咨询税务事项的集中度也很高，本文将对房开企业从购地、开发、销售、清算中涉及的营改增事项进行梳理，供实务中房地产开发企业项目公司进行日常税务风险防范、税务遵从管理时参考：

一、土地购入的营改增影响

（一）土地抵减销售额的政策口径

1、土地抵减销售额的计算

税务总局2016年18号公告第四条：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

2、当期允许扣除的土地价款

税务总局16年18号公告第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款

=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。      房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》总局16年86号公告规定：“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积啊）。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

3、实务问题

（1）一次拿地、分次开发

实务中房地产开发企业经常是“一次拿地、分次开发”，那其所对应的土地价款如何计算扣除？可供销售建筑面积如何确定呢？我们的建议如下：

房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，可分为两步处理:

第一步，要将一次性支付的土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分并且固化；

第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。

（2）实测与预测面积的使用

当房地产开发企业按36号文的转让不动产收入时点确认销售收入抵减土地款的时候，房屋的最终实测面积已经可以依据测绘报告得出可供销售的建筑面积数据，因此实际使用的面积应使用实测面积。

（3）项目自持与对外销售并存

自持部分与销售部分如果土地可依据占地明确划分的，则可参照一次拿地分次开发的处理方法来分步计算，对土地一般建议采用占地面积法进行各自土地成本的分摊。

自持部分与销售部分无法合理区分的，如一些商业综合体同一建筑物中既有自持酒店又有可售商业、住宅的，则可依据自持部分与销售部分的实测面积进行第一步划分后，再依据文件规定的可供销售面积法来计算抵减的土地价款。

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