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来源:中国税网 作者:中国税网 日期:2011-08-04


　　问：个人通过“招、拍、挂”出让竞得土地，然后与有资质的房地产开发企业进行联合开发，将土地过户到开发企业的营业税、契税、土地增值税等税收如何缴纳？上述情形是否属于合作建房？如果是合作建房，营业税、契税、土地增值税等税收如何缴纳？

　　答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发[1995]156号）规定，合作建房是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。

　　合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

　　（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

　　第二种方式是甲方以土地使用权，乙方以货币资金入股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

　　1、房屋建成后，如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，对双方分得的利润不征营业税。

　　2、房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

　　3、如果房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

　　《契税暂行条例及细则》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的法规缴纳契税。所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

　　依据上述规定，一方提供土地使用权，开发企业提供资金，并以开发企业立项，为合作建房。

　　方式一：“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。个人提供土地使用权，应缴纳营业税、土地增值税、印花税、个人所得税；开发企业以房屋所有权交换土地使用权，应缴纳契税、营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。

　　方式二：房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，开发企业以房屋进行利润分配。个人提供土地使用权，应缴纳土地增值税、印花税、个人所得税；开发企业应缴纳契税、营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。

　　双方将各自分得房屋再销售，应缴纳营业税、土地增值税、印花税、所得税。