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来源:中国税网 作者: 日期:2011-05-11


　　问：我公司是工业企业，以前购入土地准备修建厂房。现在我公司平基后准备出售，请问涉及哪些税收问题？

　　答：一、营业税

　　《营业税税目注释》第八条转让无形资产规定，转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。

　　无形资产，是指不具实物形态、但能带来经济利益的资产。

　　本税目的征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。

　　（一）转让土地使用权

　　转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。

　　根据上述规定，企业仅为纯粹土地使用权转让，属于营业税税目的“转让无形资产——转让土地使用权”。根据《营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”企业应缴纳营业税。

　　《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第（七）款规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

　　1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

　　2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

　　在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

　　因此，若企业转让的平基土地为在建项目，转让时也应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”缴纳营业税。

　　财税[2003]16号文规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。

　　《营业税暂行条例实施细则》规定，条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　因此，若企业能取得购入土地使用权时的合法凭证，可按转让土地使用权的全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额计算缴纳营业税，税率为5%.

　　相应地，企业还应按规定缴纳城建税、教育费附加。

　　二、土地增值税

　　企业转让土地，取得收入，根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”应缴纳土地增值税。

　　《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第六规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

　　（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

　　（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

　　因此，企业应按上述规定计算转让土地的增值额。土地增值税的税率为30%～60%.

　　三、印花税

　　《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

　　根据上述规定，企业签订的土地使用权转让合同属于“产权转移书据”税目的印花税应税凭证。

　　根据《印花税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。”企业均应缴纳印花税。

　　四、企业所得税

　　《企业所得税法实施条例》第十六条规定，企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。

　　因此，企业转让土地取得的收入属于转让财产收入。根据《企业所得税法》第六条第三款规定，该收入属于企业的收入总额，且该收入不属于不征税收入、免税收入，应计算缴纳企业所得税。土地成本、费用、税金等支出可按《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”在企业所得税前扣除。