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2017-04-19       来源：中国税务报-中国税网      

　　根据国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）的规定，对出售自有住房应按规定征收个人所得税。在这里，需要提醒城乡居民，留好装修票据，帮你节税不求人。

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案例　
　　以某市居民售房为例。假设该居民2015年8月购置一所家庭唯一住房，面积147平方米，购置发票注明支付购房款140万元，缴纳契税4.2万元，办理产权手续缴纳其他费用0.4万元，发生装潢费用30万元，不能提供装潢发票。2017年3月转让该房产，协议价款280万元，则该居民应纳相关税费计算如下：
　　
　　1.相关税费
　　
　　（1）应缴纳增值税＝280÷（1＋5%）×5%＝13.33（万元）
　　
　　（2）应缴纳城市维护建设税＝13.33×7%＝0.93（万元）
　　
　　（3）应缴纳教育费附加＝13.33×3%＝0.40（万元）
　　
　　（4）应缴纳地方教育附加＝13.33×2%＝0.27（万元）
　　
　　可扣除相关税费合计＝0.93＋0.40＋0.27＝1.60（万元）
　　
　　2.个人所得税
　　
　　财产原值＝140＋4.2＋0.4＝144.6（万元）
　　
　　相关税费为1.60万元
　　
　　应纳税所得额＝280÷（1＋5%）－144.6－1.60＝120.47（万元）
　　
　　应缴纳个人所得税＝120.47×20%＝24.094（万元）
　　
　　该居民合计应纳税款＝13.33＋1.60＋24.094＝39.024（万元）

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筹划思路　　
　　1.财产原值并非就是购房发票价款，需要保管好相关费用凭证。
　　
　　根据相关规定，商品房的原值是房价款及相关税费，自建住房为建造费用及相关税费经济适用房为房价款、相关税费及缴纳的土地出让金等，需要注意的是，财产原值并非就是购房发票注明的价款，还包括购房过程中缴纳的相关税费。因此，对于购房户来说，不仅要保存好开发商开具的购房发票，还要保存好诸如契税完税凭证、办理产权过程中缴纳的相关费用凭证等。从上例中可以看出，在计算财产原值时，既包括购房价款140万元，又包括缴纳的契税4.2万元及办理产权手续缴纳的其他费用0.4万元。
　　
　　2.住房装修费用不能提供发票不能扣除。
　　
　　政策明确的合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。对于支付的住房装修费用，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
　　
　　需要注意：“实际支付装修费用”、“能提供实际支付装修费用的税务统一发票”、“发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的”方可作为依据在限额内扣除。同时对“住房贷款利息、手续费、公证费等费用”，可以据实扣除。
　　
　　接上例，假设该居民能够提供装潢费用30万元的装潢发票并符合上述扣除条件，相关税费计算同上为1.60万元，个人所得税可按照规定扣除装潢费用。计算如下：
　　
　　装潢费用扣除限额＝144.6×10%＝14.46（万元）。
　　
　　应纳税所得额＝280÷（1＋5%）－144.6－1.60－14.46＝106.007（万元）。
　　
　　应缴纳个人所得税＝106.007×20%＝21.201（万元）。
　　
　　该居民合计应缴纳税款＝13.33＋1.60＋21.201＝36.131（万元）。
　　
　　与不能提供装潢发票相比，少负担税款39.024－36.131＝2.893（万元）。

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风险提示
　　
　　一要注意减除项目的价值组成。应纳税所得额＝收入额－财产原值－合理费用。这里的减除项目包括财产原值、合理费用。
　　
　　二要注意凭证问题。财产原值，纳税人必须提供完整、准确的房屋原值凭证；对于装修费用，必须提供税务统一发票，支付的住房贷款利息，必须凭贷款银行出具的有效证明，支付的手续费、公证费等必须凭有关部门出具的有效证明方可扣除。
　　
　　三要注意规避涉税风险。在装修时，取得合法凭证，不失为降低税收成本的好办法。另外，注意签订购房协议价格要适当，尽量避免签订阴阳协议。交易价格明显偏低时，税务机关一般按照最低计税价格标准计征，纳税人将存在涉税风险。


(责任编辑：褚志杰)