ywb

来源：朱鱼翔

2016-10-04


十一长假，众人在游山玩水之时，多个城市相继出台限贷限购政策，给房企业、购房者来个措手不及。限购限贷政策，这对我们来讲并不陌生，这也是我们第二次相遇，主要从购房资格、贷款资格两方面着手，抑制炒房，控制房价。限贷限购后，房地产企业需要应对一系列的税务问题，本文将从以下9个方面与大家讨论：

1、首付提高，房企为购房者垫首付或分期首付，如何进行税务处理？

由于首付比例提高，购房者原预算的资金不足以支付首付款，为此，房企为了促销提供代垫首付的方案，让购房者可以按时从银行取得按揭贷款。

房企为购房者垫付的首付款，其实也就是出个收款证明给银行，并没有实际收到购房者的款项，财务上并没有作为预收账款核算，按照18号公告，只有实际收到预收款时，才需要预缴增值税。

然而在实际操作中，房企一般要与购房者签订代垫首付或分期首付的协议，即开发商借款给购房者支付首付。一方面购房者向房企开具借条，另一方面房企开具首付款收据给购房者，以向银行出具首付款证明。由此，房企应按照代垫付的首付款，应借记“其他应收款”，贷记“预收账款”，按照预收账款缴纳增值税、企业所得税。

【政策链接】

《国家税务总局公告2016年第18号》“第十条规定：一般纳税人采取取收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。”

《国税发（2009）31号文》“第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。”

2、限制贷款，未能按合同约定取得按揭贷款，如何进行税务处理？

由于购房者属于限贷对象，原来提交的贷款资料无法通过银行按揭审批，为此购房者只能坐等银行政策放宽。房企不可能无休止的等待，一般情况下，《商品房买卖合同》中会有约定“由于乙方（购房者）原因未能取得银行按揭贷款，则乙方应在XX天以内以现金支付余款。”（这一点非常重要）

这条款实际上是由“按揭付款”方式变更为“分期付款”方式，因此应该按照合同约定付款日期确定收入的实现，分别计算增值税、企业所得税。

【政策链接】

财税【2016】36号文“第四十五条第一款 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”

国税发【2009】31号文“第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。”

3、限购资格，房产交付时无法办理产权证，如何确认纳税义务时间？

这个问题在上次限购时比较集中，商品房交付，款项也付清了，由于购房者被限购，无法办理产权登记，那么房企应如何确认纳税义务时间呢？其实，在税法上对纳税义务的确认时间主要看《商品房买卖合同》约定交房日期、付款日期，是否办理产权登记不影响纳税义务时间。

【政策链接】

财税【2016】36号文“第四十五条第三款 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产产权变更的当天。”

国税发【2009】31号文“第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。”

4、修改支付方式，由按揭贷款改为分期付方式销售开发产品？

限贷对于买卖双方来说，确实是个头痛的事，既然按揭贷不出来，双方重新协商，修改合同的支付方式，将按揭贷款方式改为分期付款方式，这种情况在商业地产比较多。接下来房企如何财税处理呢?应该按照合同约定的分期付款日期确认收入的实现，分别计算增值税、企业所得税。

【政策链接】

财税【2016】36号文 第四十五条。

国税发【2009】31号文 第六条第（二）款。

5、房企向购房者收取迟付款或迟交房的违约金的税务处理？

限贷限购会导致购房者迟付房款或迟接受交房的现象，根据双方《商品房买卖合同》约定，房企应向购房者收取违约金。那这违约金在税务上应如何处理呢？这收取的违约金是因销售商品房而取得的价外费用，在财务核算上应作为房价的一部分，记入“主营业务收入”，计算缴纳增值税、企业所得税。也有记入“营业外收入”的情况，但别忘记了申报增值税。

【政策链接】

财税【2016】36号文，第三十七条“销售额，是指纳税人发生的应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。”

国税发【2009】31号文“第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。”

6、签订购房意向交付诚意金未签订正式合同，购房者解除购房意向。

诚意金，又称订金、意向金、预约登记费，这是表明购房者的购房意向，房企往往会给予购房者几天的考虑、商量时间，老公要与老婆商量，儿子要与父母商量，这也算是人性化营销的一个措施。在当前楼市火爆的形势下，能买到房就算是捡到便宜了，购房者看中房子就会下订金，因为他们有各种渠道可以利用杠杆实现购房目的，然而限购限贷来了，计划赶不上变化，于是乎只能终止购房意向，向房企申请退回诚意金。

房企与购房者签订认购书，并不是法律意义上的购房合同，不具有法律效力，收到诚意金时，记“其他应付款”，不作为预收账款处理，退回诚意金时，应冲“其他应付款”即可。不涉及相关税金。

7、签订正式合同并交付定金，未付首付及按揭贷款，购房者解除合同。

定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例预先给付对方当事人的资金，定金的前提是双方签订了《商品房买卖合同》。

限购限贷后，购房者可能会出现资金困难或无购房资格而提请开发商解除购房合同。购房者支付定金后，是在支付首付款之前，要求解除购房合同。

根据合同法及《商品卖买卖合同》约定，购房者解除合同，定金不予以退还，房企应作为经济合同违约收入，由“预付账款”转入“营业外收入”处理，计算缴纳企业所税税，由于该合同没有履行，并没有发生应税行为，因此没有增值税纳税义务。

8、签订正式合同并交付首付及按揭贷款，购房者解除合同。

购销双方签订正式合同后，购房者已付清全部房款，由于购房者个人原因，向开发商主张解除合同并退房。

这种情况下，一方面需要办理退房手续，财务上作销售退回，需要开具红字发票，冲回对应的销售税额；另一方面，房开企业需要按合同约定，从退款中扣除购房者违约金，即借记“主营主务收入”，贷记“营业外收入”。

【政策链接】

财税【2016】36号文 第四十二条 纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条第五项第三目规定，企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

9、房开企业解除合同，向购房者双倍返还定金或支付赔偿金。

限购限贷后，房地产企业的营销策略实施调整，对部分已销售的商品房实行回购或解除销售合同，为此需要向购房者双倍返还定金或支付违约金，经济合同违约金可以税前列支。

【政策链接】

《中华人民共和国企业所得税法》

“第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

“第十条 在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；（二）企业所得税税款；（三）税收滞纳金；（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；（六）赞助支出；（七）未经核定的准备金支出；（八）与取得收入无关的其他支出。”

因而依据这两项规定分析，纳税人按照经济合同规定支付的违约金是可以进行税前扣除的。但是如果相关的罚款是由工商行政管理部门课处的，或者是由司法机关、其他行政部门课处的，那么则不得进行税前扣除。

【笔者随言】

自从第一轮限购政策放开后，地王频现，房价疯涨，一年时间，房价以数倍的速度上升，很可怕，这是将是一场无声的灾难，实体经济的下行，无法消化房地产如此的泡沫，各类高端人才因无法承受房价之压力，不得已将会选择性价比较高的城市，进一步导致社会用工成本上升，从而引起了各种不稳定因素。好在地方政府及时出招，力图调整房地产的发展方向。

在这计划赶不上变化的时代，房企更应该做好各种应对预案，从容应对限购限贷带来的税务问题。