ywb

www.ctaxnews.com.cn2005.09.05 蔺红




　　今年以来，国家出台了多项房产政策，使购房者置业增加了许多不确定因素，投资置业风险也逐渐加大。日前，北京某银行人士表示，今年下半年有可能征收提前还贷违约金。毋庸置疑，这更加重了消费者购房成本加大的心理负担。那么，在未来有可能收取提前还款违约金的情况下，消费者该如何选择贷款方式、还款方法，最大程度地减少支出成本呢？记者就此采访了北京链家房地产经纪有限公司金融中心的专业人士。
　　贷款方式：公积金利大于弊
　　公积金贷款因其利率低于商业贷款一直备受购房人的青睐。随着3月17日个人购房贷款利率的再次调整，商业贷款与公积金贷款的利率差再次加大。其中5年期以上，采用商业贷款（下限5.51%）要比公积金贷款（4.41%）多出1.1个百分点。
　　链家房地产公司的专业人士告诉记者，以贷款30万元、期限为15年的二手房贷款为例，若采取公积金贷款方式需偿还利息110400元，若采取商业贷款方式需偿还利息159000元，可以节省48600元。但是，虽然公积金贷款具有省钱的优势，可它同商业贷款相比也有其自身的缺点，如贷款手续繁多、流程复杂，对于单笔贷款最高额度有限制等。
　　该专业人士表示，对于购房人来说，在手续繁杂和节省本钱两者较量中，很明显是“节省本钱”占据上风。为此，他建议消费者如果有公积金，最好还是选择公积金贷款购房。
　　还款方法：等额本金还款法最划算
　　供职于北京某公司的李先生最近看中了西三环边的一套二手商品房，建筑面积120平方米，房屋总价为81.6万元。李先生打算首付25万元，剩余56.6万元通过银行贷款来交纳，并计划用15年时间还清贷款。但是考虑到日后加息的可能性和未来如果征收提前还贷违约金，李先生有些坐不住了。为了尽可能地减少支出成本，他专程来到链家金融服务中心对如何选择还款方式进行咨询。
　　目前，购房贷款的方式有多种，但常用的是等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息法每月还款额相同，等额本金则是一种每月递减的还款方式。链家的专业人士经过交谈了解到，李先生可承受的月支付款在5000元~6000元之间，针对此情况，专业人士为李先生算了一笔账：
　　目前商业贷款的利率为5.51%。如果采取等额本息还款法，李先生需每月平均还款4627.7元，贷款15年需支出利息266985.08元。如果采取等额本金还款法，李先生第一个月还款5743.32元，以后逐月递减，最后一月还款3158.88元，贷款15年需支出利息235199.27元。
　　链家金融中心的人士通过对两种还款方式的每月还款额进行测算后认为，在购房贷款还款方式选择中，等额本金还款法比等额本息还款法要划算。他说，采取等额本金还款法比等额本息还款少支付利息31785.81元。从节约资金的角度考虑，等额本金利息支出要明显少于等额本息法。但从前期还款额来说，等额本金还款在前期还款额要大于等额本息还款额，前期负担会重些。这就要求贷款人要对自己的还款能力有一个理智的判断。而根据李先生的实际情况，链家的专业人士建议李先生选择等额本金还款法较为适宜。
　　选择还贷方式要量力而行
　　记者在链家采访时了解到，由于央行的二次加息以及不少城市已经开始征收提前还贷违约金，最近北京市场收取还贷违约金的传闻一出，不少消费者便纷纷前来咨询了解，询问在贷款初期选择哪种还款方式更加划算。
　　链家市场部的有关人士特别指出，每个人的具体情况不同，消费者的贷款选择一定要“量体裁衣”。在对贷款方式和还款方法的选择上，虽然是公积金贷款和等额本金还款法相对来说最划算，但他仍建议消费者在选择贷款方式时，不要一味地比较哪种更省钱，还要结合自己的实际经济情况，并对自己目前的还款能力和未来预期的还款能力作出理性的评估，只有这样选择贷款方式才是最佳的。