www.ctaxnews.com.cn 2006.04.17 王哲，王晶磊，李文
近日，新疆乌鲁木齐市朱先生打电话到新疆国税局12366询问有关缴纳房产契税的问题。原来，朱先生想换一套离工作单位近点儿的二手房。于是四处打听，好不容易找到一套理想的二手房，就急着要将自己的旧房出售。但当朱先生签完了卖房合同，也顺利地收取了首付款，准备办理房屋过户手续时，却发现怎么也找不到当初购买房屋时缴纳契税的发票了。而没有契税发票，他手里的房屋就办不了二次销售过户手续。两个星期后，朱先生还是无法找到自己的契税发票，而二手房主又向他发出了“最后通牒”。无奈之下，他一咬牙重新缴纳了一遍契税才顺利过户。有了这次经历，朱先生特别想弄清楚有关房产契税的问题，于是，他就打电话来询问。
咨询员向朱先生详细介绍了房产契税的有关规定。
房产契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。也就是说，它是在房地产产权变动时征收的一种专门税种。是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行契税是1997年7月7日重新颁布的《契税暂行条例》，从1997年10月1日起实施。
房产契税最主要的特点是：契税属于财产行为税，契税由财产承受人缴纳。
契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋；在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人是契税的纳税人。
房产契税的征收范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与、交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。
国家规定契税率为3%～5％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。目前乌鲁木齐市征收契税的标准是：面积在140平方米以上或者每平方米单价在3000元的房屋，征收3％的契税。面积或者单价没有超过这个标准的房屋，减半征收契税。
朱先生问：“房产契税的计税依据是多少？”
咨询员回答：“首先，交易方式不同，计税依据不同。”
国有土地使用权出让、土地使用权出售以及房屋买卖，都要按照成交价格纳税。
房屋赠与或土地使用权赠与时，由征收机关参照房屋买卖的市场价格或土地使用权出售的市场价格核定计税依据。
房屋交换或土地使用权交换时，是按照双方交换房屋或土地价格差额衡量计税依据。如假设甲以价值10万元的房屋交换乙价值12万元的房屋，因为甲需要给乙支付2万元的房款差额，所以这2万元视同甲购入的房屋，甲需要按照2万元的交易标准缴纳契税。
其次，购房时间不同，纳税标准不同
1997年7月1日以前购买的房屋按房屋总价的6％缴纳；1997年7月1日至1998年8月1日购买的房屋，按房屋总价的3％缴纳；1998年8月1日至2005年10月1日之间购买的房屋，减半缴纳（为房屋总价的1.5％）；2005年10月1日后购买的房屋，面积在140平方米以上或每平方米单价超过3000元的房屋，按3％缴纳契税。
所有购房人无论是补缴还是缴纳契税，都要参照实际买房的时间对应的契税标准缴纳契税。
“契税应纳税额是怎样计算的？申报缴纳期限有哪些规定？”
“应纳税额＝计税依据×税率。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天；纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”
“在什么情况下，能够减免契税？”
“以下四种情况可减免契税：一、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位使用的土地、房屋，用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；二、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；三、因不可抗力使住房损失而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；四、财政部规定的其他减征、免征契税的项目。”
“关于个人自用房交易，有没有出台新的税收政策？”
“国家2005年对房地产的有关税收政策作了调整，主要是两个方面，一个是对营业税政策作了调整，区分了商业性的买卖和消费性买卖的区别，也考虑到普通住房和非普通住房的区别。也就是说，规定从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售的时候要按照取得的售房收入全额征收营业税，而购买的普通住房超过两年再卖的时候，可以免征营业税；同时，还规定个人购买自用普通住宅享受减半缴纳契税的政策。”
