www.jsgs.gov.cn 2006年05月11日 08:56:43 编辑：金鋆 来源： 中国会计视野网
来源：中国财经报 作者：邓华宁 文贻炜 编辑：janny
据记者调查，南京市某区2004年房地产销售收入为2.07亿元，预征营业税达到1035万元，可该区国税局实际收取到的营业税仅为577万元，只有实际应缴营业税的一半；南京市地税局调查表明，90％以上的房地产企业在纳税上都存在问题。而税收管理上的六大漏洞给这种漏税提供了方便。
中国财政学会理事、南京审计学院财政税务研究所所长蒋大鸣教授指出，许多地产商利用房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点来避税。房地产项目纳税“大头”主要有三大块：一是5.5％的营业税；二是33％的企业所得税；三是土地增值税。地产商主要是利用政策监管中的六大漏洞规避税收：
第一，房屋预售收入定义不准确。预售收入关系到营业税的多少。我国的税收制度分国税和地税两种，在对预售收入进行测算的环节，中央与地方的规定存在严重脱节。
第二，应纳税所得额计算方式有缺陷。所得税是房地产项目需要缴纳的最大税款，也是地产商避税的最大黑洞。房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后，才能进行。漫长的验收过程为地产商提供了偷税的便利，有些开发商有意无意地将项目决算期推后，从而达到偷税、逃税目的。
第三，广告费定义有漏洞。国税“2003[83号文]”规定，“广告费与业务宣传费可无限期结转移后年度，按规定标准扣除”。利用此规定，地产商可以通过虚开高开宣传费的方式增加企业成本，达到减少利润的目的。
第四，高额利润外包。我国税收政策中对外商独资与合资企业纳税有各种优惠规定，一些开发商通过与外方合资的名义，以高档房的设计开发承包给外方为幌子，逃避交纳企业所得税。
第五，税务部门和国土、规划部门缺乏有效配合。目前对房地产企业征收的土地增值税在实际征管中采用的有效办法，应当是按“规定预征率”预征，项目完工要决算，要进行土地增值税清算。但在现实中，能清算的房地产企业很少。
第六，地方保护主义作崇为地产商避税偷税提供便利条件。江苏省物价局服务价格处处长华文介绍，各地为引进税源争相出台各种优惠政策，有的地方甚至有“税收返还”的政策，对地产商的高额利润会睁只眼闭只眼。
有关专家认为，2005年2月1日，国务院出台的《财政违法行为处罚处分条例》规定，“应收不收”与偷税漏税同样属于违法行为。对于地方政府搞“税源大战”、“财政返还”、“财政补税”等，应视为“应收不收”，其实质是一种财政违法行为，中央政府应当坚决予以制止。
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