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  　　2006年，房地产市场价格继续走高，房地产市场宏观调控问题再度引起各方关注。5月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。本文对“十一五”期间我国房地产市场发展形势作出简要分析。
　　一、对我国房地产市场发展态势的基本判断
　　一是房价持续较快上涨的现象逐渐在全国各大中城市蔓延。2003年～2004年，全国房价上涨过快的问题主要集中在东部地区部分大中城市，有的城市平均房价涨幅已连续两三年达到15％以上。2005年，房价上涨过快现象已由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展。今后可能由中心城市向周边地区辐射。虽然其他一些城市和地区的房价仍然处于较低水平，中小城市和乡村居民的居住条件仍然较为滞后，当地房地产市场发展程度处于初级水平，但受房价上涨趋势的影响，这些城市和地区的住房需求将会在今后一段时间逐步显现出来，并在一个较长时期保持增长。
　　二是房地产市场供给不够充足，供给结构很不合理。2004年、2003年和2002年全国商品房销售面积与竣工面积之比分别为1.02∶1、1.13∶1和1.2∶1。2004年，全国商品房销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点，这可能是2005年房地产宏观调控后2006年房价仍上涨较快的原因。在房地产市场供给中，经济适用房和普通住宅供给显著缺乏。2004年，全国经济适用房投资同比增长为-2.5%，占住宅开发投资的比例由2003年的6.13%下降到4.61%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。房地产市场供给结构的调整需要若干年的时间。
　　三是房地产市场消费性需求仍将继续保持较大规模和较快增速，非消费性需求持续存在。随着社会经济发展，人们可支配收入增加，各方面、多层次的住房消费性需求将逐步表现为房地产市场需求快速增长。其中，基本住房需求、改善性住房需求和被动性住房需求（如拆迁带来的需求）等需求均呈现出一定程度的刚性，住房需求的主体规模不会压缩。同时，通过房地产进行投资、投机、融资、养老的需求随着经济升温而进一步体现出来。在这样一个繁荣的房地产市场上，境外资金也要寻找收益渠道。因此，房地产市场的需求将保持旺盛势头。
　　二、我国房地产市场呈现上述特点的原因
　　在今后一段时期内，我国房地产市场可能在一定程度上呈现上述特点，其原因主要有以下几方面：
　　1．各种房地产市场需求集中反映。这两年房地产市场升温，是1998年我国启动居民住房消费以来，各方面住房需求首次集中的体现。当前大中城市旺盛的房地产需求，至少包含这样一些因素：一是人口自然增长的消费性需求。二是流动人口带来的住房需求。三是每年约2000万人口的城市化进程新增住房需求。四是旧城区拆迁改造的被动性住房需求。五是改善性住房需求。据统计，2004年，中国城镇居民人均住房建筑面积为23.67平方米，与建设部提出的全面小康阶段人均住房建筑面积38平方米的标准相比，还有很大距离。六是投资需求。七是投机性需求。此外，住房管理体制还不健全、社会保障体系压力大，加上人们对物价和收入水平的预期，还存在一部分超前消费需求，其目的是为预防今后因住房价格过高而买不起房。
　　2．土地管理制度影响土地供给。在现有土地管理方式下，土地价格是造成房地产市场价格快速增长的制度基础。由于政府出让土地的收入纳入地方财政管理，一些地方为了增加收入，扩大投资规模，自然希望供给更多土地。这种情况在一定程度上导致地方建设、规划、土地管理等部门执法不严，未按规定办理审批事项，擅自改变土地用途，增加非普通住宅用地的供给量，以至停止建设经济适用房。
　　3．分配结构不完善影响房地产市场供给结构。居民收入差距的扩大，导致房地产需求进一步分化。一方面，与居民基本居住需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大，而房地产开发利润较低；另一方面，高收入者购买的高档住宅，开发利润较高。因此，开发商自然愿意游说政府部门，提高住房供给的标准。
　　4．人为加快城镇化步伐加大了房地产市场需求压力。农村城镇化的过程，应是经济发展的自然要求，在建设社会主义新农村过程中，简单地通过行政手段加快城镇化步伐，不符合社会经济规律，会把“三农”问题转化为严重的城市社会问题，不仅影响住房市场稳定，而且对就业和社会保障方面造成严重影响。
　　5．投资渠道不顺畅。社会资金缺乏多元化的投资渠道，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金，纷纷挤向房地产市场。特别是在银行利率较低的情况下，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。
　　6．经济适用房管理效率不高。经济适用房的建造标准过高，不够“经济适用”，购买者资格审查不严格，都会挤占基本的住房需求，造成房地产市场整体需求压力上升。
　　7．分税制有待完善。根据目前的分税制，与房地产业直接相关行业的税收收入，如销售不动产、建筑安装业的营业税，房产税，城镇土地使用税等，大部分属于地方财政收入，刺激了地方增加固定资产投资的积极性。
　　8．拆迁安置办法不够科学民主，未能反映民意。一些拆迁项目未妥善准备充分的周转房，拆迁补偿标准不符合被拆迁户要求的现象时有发生，引起房地产市场供需的波动。有的城市有意加快拆迁速度，干扰了正常的房地产供给。
　　三、关于我国房地产市场发展的几点认识
　　当前，房地产市场运行状况，关系到社会主义新农村建设和小康社会建设。正确引导房地产市场发展，密切关注全国和不同地区房地产市场发展态势，实施适时、适度的宏观调控，是我国各级政府一项长期任务。
　　1．关于房地产市场宏观调控的目标。国家对房地产市场进行调控，是通过一系列经济、法律和行政的手段，促进房地产市场供求结构基本合理、价格基本稳定、供求基本平衡。房价波动过大，对国民经济健康发展、建设小康社会和社会和谐稳定，都会带来不良影响。政府应改善住房供给结构，使稀缺的土地资源能够用于满足住房保障的基本需要，保持房价稳定、社会安定，避免房地产市场大起大落。
　　2．关于房地产市场宏观调控的重点。房地产市场供不应求矛盾突出、供给和需求结构不合理是房价上涨过快的直接原因。因此，作为政府行为，对房地产市场进行宏观调控的重点，一要满足广大居民普遍能够拥有基本住房，增加基本住房供给，完善经济适用房管理方式方法；二要建立健全廉租房制度，保证低收入者和困难家庭也要有房住；三要整顿居民住房租赁市场，使空闲住房能够转为提供出租或转让居住，引导投资和投机性需求转化为有效住房供给；四要限制房价增速过快，防止房地产价格过大的波动，以保持社会安定团结。
　　3．关于扩大投资渠道。应进一步规范和放开国内投资市场，明确民间资本进入公共服务领域的具体办法，鼓励国内资本到海外投资办厂，尽快推行和完善QDII（合资格境内机构投资者计划）。
　　4．关于完善房地产市场信息系统。建立全国及各地区房地产市场监管机制，完善房地产市场统计数据，健全房地产市场分析体系，分类细化统计口径，定期对各地房地产市场进行分析，并作为评价国民经济运行情况的重要指标。这样，一方面能够密切关注房地产市场动向，为政府及时、准确作出决策提供科学完备的依据，从而实施有重点、有针对性和更为有效率的宏观调控措施；另一方面，可以增加房地产市场透明度，引导居民理性购房。
　　5．要不断提高宏观调控的水平。适时采用综合的经济、法律、行政手段，对房地产市场进行间接、灵活、灵敏的微调，避免房地产市场明显起伏。要把增加房地产市场透明度作为一种宏观调控手段，增加政策和信息透明度，特别要重视把握正确的舆论导向，传递明确的市场信号，积极进行正面宣传解释和辅导，引导理性供需，防止误导和炒作。
　　6．完善土地管理，健全公共财政体制。目前的土地使用管理制度规定，居民住宅只有70年使用期，到期后政府有权收回，为切实贯彻《宪法》关于保护公民财产的精神，应在房屋到期后政府收回之前，增加公众民主程序和技术咨询程序，以此确定延长土地使用期限事宜。由此，土地使用权进一步成为公民财产，从而促进二手房市场交易，约束不合理拆迁行为。要制定长期计划，运用先进土地测量技术，加强对土地使用、规划和收入的管理；完善公共财政管理体制，合理调整分税制，通过转移支付和加强预算管理等办法满足基层行政职能需要。
　　7．加强对房地产市场管理的监督。要将房地产市场的运行情况纳入政绩考察的范围，将房地产市场的宏观调控纳入法制化轨道，各级人民代表大会和政府有关部门要加强对土地管理、规划和房地产市场定期、专项的监督检查。
　　8．加快农村基础建设和公共服务，科学地推进城镇化进程。在推进农村城镇化过程中，应进一步加强对农村基础设施建设，完善医疗、教育、产业扶植、就业指导等公共服务，提高“三农”收入水平，不应简单地把加快农村城镇化步伐纳入政府工作目标，对农民转化为城镇居民后的问题要从长远考虑。对于被征用土地的农民，要通过给予土地收益分配权利等多种办法，妥善解决他们的收入来源、就业和社会保障等问题。
　　作者单位：国家税务总局流转税管理司  
   
  www.ctaxnews.com.cn 2006.05.24  沈彤