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　　“九部门新出台的《意见》和去年出台的‘国八条’，拉开了国家对房地产多管齐下进行调控的序幕，在一定程度上有利于抑制购房投机炒作行为。”近日，中央财经大学财政与公共管理学院副院长、教授刘桓告诉记者。
　　5月29日，国务院办公厅转发了建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、统计局、银监会九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发〔2006〕37号，以下简称《意见》），明确规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，按售房收入全额征收营业税。《意见》共提出15条具体措施，内容涵盖了住房供需、保障、税收、信贷、土地等诸多方面。一位房地产专家称，这是迄今为止参与部门最多，最严密、最完整、最具可操作性的一份“治房热”文件。
　　宏观调控一年间
　　“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，但由于它不等同于一般商品，因此不应该完全市场化。在经济发展过程中对房地产市场存在的问题，政府介入是必要的。”刘桓告诉记者，这些年我国在房地产市场发展过程中，理论远远落后于实践。短短十几年时间，我国房地产市场已经相当发达，但相关制度建设却跟不上。特别是在摸索阶段，走了一些弯路，使得房地产市场化的成分很高，在某种意义上讲，偏离了房地产市场发展的正确方向。因此，政府应该通过财政、金融、行政等手段来调控这个市场，使之朝着大多数人能够接受的健康方向发展。
　　2005年以后，我国住宅业呈现了一定程度的过热局面。为解决房地产市场发展中的突出问题，促进房地产业持续健康发展，去年，经国务院同意，建设部等七部门出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号），提出了八项措施，也就是所谓的“国八条”。根据规定，相关税收政策调整为：个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
　　“一年来，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。”刘桓告诉记者，去年“国八条”下发执行后，上海房地产大概沉寂了四五个月，城市中心房价从2.5万元/平方米下跌到了1.8万元~2万元/平方米。由于北京当时的房价没有炒得那么高，均价只有6500元~7000元/平方米，所以北京房地产市场受到的抑制作用没有上海那么明显。
　　刘桓说，总体来看，“国八条”的基本原则和方针是正确的，有关政策措施符合地方实际。然而，房地产市场调控的成果还是初步的，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，又出现了一些新情况、新问题。一些城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。以北京为例，从去年年底到今年年初，北京的房价平均上涨了20%以上。过去7000元/平方米的房子现在涨到8000元~9000元/平方米，过去8000元/平方米的现在价格都在1万元/平方米以上。这是个什么概念呢？刘桓进一步解释说，以普通居民平均年薪5万元计算，那么他1个月的工资买不起1平方米的房子，1年的工资买不了1个卫生间。这样的房价已经大大超出普通居民能够承受的水平，引起了人民群众的普遍不满。如果不加以治理防范，这种势头可能在全国蔓延，演化成全局性问题，影响宏观经济稳定。
　　此外，我国房地产市场中高价位、大套型住房所占比例偏高，住房供应结构性矛盾突出，既推动住房平均价格上涨、加大了广大中低收入家庭购买住房的困难，也严重背离了我国人口多、土地少的基本国情。
　　《意见》的出台恰逢其时。建设部有关人士表示，《意见》以解决普通居民的居住需要为出发点，目的就是切实解决当前房地产市场发展中存在的突出问题，进一步加强市场引导和调控，巩固和发展宏观调控成果，促进房地产市场持续稳定健康发展。
　　营业税征税期限延长到5年
　　税收政策向来都是有力的宏观调控手段。《意见》明确规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，按售房收入全额征收营业税。对于将原政策中的2年改为5年，国家税务总局有关负责人表示，这次调整的营业税政策既体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，也体现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。为此，国家税务总局已于近日发出《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，就严格执行调整后的个人住房营业税政策提出具体要求。《通知》还对2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售、对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件等情况作出了明确规定。
　　“营业税征税期限延长到5年，体现了政府对房产转卖过程中的过度投机行为进行抑制的决心。从这一点讲，这次政策的本意和‘国八条’如出一辙。”刘桓告诉记者，就我国市场经济发展的趋势而言，越来越多的百姓介入房地产市场，其中有部分人不是为了居住，而是投资性购房或是投机性炒房，是一种经营行为，因此应该按照相关规定缴纳营业税。刘桓认为，既然属于经营行为，那么营业税应该打破目前的年限，应该长期执行下去。
　　刘桓说，现在房产投资者如果在5年之内转手交易，就要缴纳一定的税收，投资成本就会加大。为了规避税收，如果5年以后再卖，则这笔不小的资金就要被长期占压。因此对投资人而言，他就会考虑将资金用于投资房产、股票或是黄金市场，哪种收益会更大，于是就会有投资者不再进入房地产投资市场，而是分散到别的投资方式中去。
　　“二手房转让征收营业税政策延长3年，在一定程度上有利于抑制购房投机炒作行为，但我觉得政策应该将正常换房所需要的买卖行为和投机炒房行为加以细化，区别对待。”刘桓说，现实生活中，很多普通百姓因为工作调动、孩子上学等原因以房易房，这种确实是以居民住房为目的的房屋交易，应该同投机炒房行为区别对待，享受营业税减免的优惠。国家在严厉打击炒房的同时，应该进一步考虑怎样保护正常的换房需要。“房地产市场的健康发展，需要新房、二手房、出租房三个市场同时健康活跃发展，这样房价才会趋于稳定。但现在我国的二手房市场还存在许多问题，国家应该对市场行为加以规范。”刘桓表示。
　　我爱我家房地产经纪有限公司专业人士认为，将营业税征收时间从2年调整为5年，在一定程度上有利于抑制购房投机炒作行为。
　　此外，对于计算5年的时间起点，该人士建议能否将产权证时间调整为购房签约时间。受诸多因素的影响，购房者从购买新房到获取房产证一般需要2年~5年时间，如果营业税征收时间按获取产权证的时间来认定，有可能使实际购房10年内的商品房都面临在转让环节征收营业税的问题，由此必将限制很大一部分二手商品房房源的入市。因此，最好将产权证时间调整为购房签约时间，这样既打击了投机炒作行为，又能促进合理的二手商品房房源的释放和入市流通交易。
　　多管齐下调控房地产市场
　　“从‘国八条’到《意见》，说明国家调控房地产市场，使之走上正常发展轨道的决心是始终如一的。新政策的调控力度和范围不断加大，最重要的是，它是围绕普通居民的住房需要，突出了调整结构、稳定房价，完善各项政策，引导合理消费。”刘桓说。
　　据了解，《意见》总计提出了15条具体措施，分成6个部分：切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度；进一步整顿和规范房地产市场秩序；有步骤地解决低收入家庭的住房困难；完善房地产统计和信息披露制度。
　　刘桓说，针对当前老百姓普遍反映的中低价位、中小套型普通商品住房供应不足的问题，《意见》明确了新建住房结构比例，规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。同时要求过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这样规定，有利于从根本上扭转大套型住房供应比重过高的局面，切实增加中小套型普通商品住房供应。
　　此外，在信贷政策方面，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金达不到35%等贷款条件的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。同时，为抑制不合理住房需求的过快增长，同时考虑到中低收入群众的住房需求，实行有区别的个人住房贷款最低首付款比例控制，即从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；对个人购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20%的规定。
　　“我认为对房地产市场进行新一轮调控的着力点应考虑四个方面。”刘桓告诉记者，首先，从国家宏观政策来讲，首先要明确房地产市场的不完全市场性质，百姓居住问题是探讨一切问题的出发点。第二，政府应该鼓励居民在住房方面有一个正确的消费观，房子不是越大越好，应注意节约用地，珍惜宝贵的城市土地资源。第三，要采取措施限制房地产市场发展日益增加的大型化、奢侈化、高档化。第四，要采取财政、金融、行政等手段多管齐下调控房地产市场。“国八条”和《意见》拉开了国家对房地产多管齐下进行调控的序幕，我们期待相关部委会进一步完善政策，不断加大调控力度。
　　我爱我家房地产经纪有限公司专业人士告诉记者，九部门《意见》有三个特点：
　　首先是量化。比如从6月1日开始，新开建设的新盘，90平方米以下的住房面积必须占70%以上；个人购房首付的比例提高到30%；项目资本金达到35%以上的开发商才能获得商业银行贷款等。这是一个非常大的进步。以往宏观调控中定性的方面比较多，政策表述比较笼统，在具体操作中很难执行，也很难检查考核。而《意见》是一组充分量化的调控政策，要求明确，执行性和操作性很强，也便于进行监督、检查和考核，有利于政策的具体落实。
　　其次是细化，原则性和灵活性充分结合。比如提高了个人购房贷款按揭的首付比例，但是把自住型需求且建筑面积90平方米以下的划分出来，仍然执行20%的比例。这样既打击了投机炒作，又保障了中低收入阶层的购房需求和房地产市场的正常运行。
　　第三是透明化。《意见》要求各地政府公布未来两年普通商品房、经济适用房、廉租房的建设目标，建立健全房地产市场信息系统和信息披露机制，定期全面、及时、准确的公布市场供求、房价状况等。房地产行业作为与广大民众生活和利益息息相关的行业，信息的透明化有利于引导市场的健康发展，也有利于百姓监督政府工作的成效。  


  www.ctaxnews.com.cn 2006.06.05  郭涛